Александр Савинкин,
директор департамента маркетинга
компании "Магистрат" (входит в ГК «Интеко»)
В настоящее время апартаменты как коробочка с секретом, с одной стороны – привлекательная цена, с другой – нет четкого определения юридического статуса. В итоге данный сегмент активно развивается, пополняется новыми и довольно качественными объектам, которые реализуются по 214-ФЗ, а юридической прозрачности по-прежнему нет.
Новый законопроект Минстроя в первую очередь дает юридический статус апартаментам, что давно необходимо рынку недвижимости. В настоящее время проводятся публичные обсуждения в отношении текста проекта нормативно-правового акта и антикоррупционная экспертиза.
Согласно новому законопроекту, апартаментами признается структурно обособленное помещение в многофункциональном здании, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком здании, предназначенное для проживания граждан и удовлетворения ими бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием.
Таким образом, законодательно признается, что данный формат недвижимости используется для проживания, но уже вносится ограничение в виде многофункционального здания.
Определение юридического статуса – это основной базис и в идеале, новый законопроект должен решить основные проблемы данного типа недвижимости:
Дать четкий алгоритм расчета коммунальных и налоговых платежей, возможное снижение ставок до коэффициента жилых помещений;
Предоставить возможность постоянной регистрации.
Один из сложных вопросов в части апартаментов, это их налогообложение. Тема важна как девелоперу, ему необходимо точно знать, что он строит, поскольку это надо будет еще и реализовать конечному потребителю, так и покупателю, которому необходимо точно знать, что он приобретает и какова налоговая нагрузка. В настоящий момент вопрос довольно непрозрачный, особенно в части занесения апартаментов в «Реестр апартаментов для целей предоставления льготы по налогу на имущество физических лиц», что не позволяет в должной мере использовать налоговые послабления, предусмотренные действующим законодательством.
Также остается открытым вопрос о технических и градостроительных нормах строительства многофункциональных зданий, включающие апартаменты. Сейчас действуют нормы, распространяющиеся на нежилые помещения, которые отличаются от жилого строительства и позволяют снизить его себестоимость. В случае если апартаменты практически приравняют к жилому фонду, в том числе и в градостроительных нормах, актуальным станет вопрос в целесообразности данного типа недвижимости в целом.
Необходимо привлечь к обсуждению законопроекта все заинтересованные стороны
Мария Литинецкая,
управляющий партнер
«Метриум Групп»,
участник партнерской сети CBRE
На мой взгляд, присвоение апартаментам особого юридического статуса – это правильный шаг, хотя напомню, что в разное время были инициативы вовсе запретить данный формат жилья. Тем не менее, пока остается открытым вопрос, какими признаками и особенностями будут наделены апартаменты.
В законопроекте дается их определение, но связи с другими законными и подзаконными актами (скажем, с техническими нормами строительства, применяемыми для возведения разных объектов недвижимости) пока не установлены.
Считаю, что апартаменты, какими бы ни были законодательные инициативы, не должны затронуть главную рыночную характеристику этого типа жилья – более доступную стоимость «квадрата» в сопоставлении с формально жилыми помещениями. Кроме того, владельцы апартаментов должны обладать правом зарегистрироваться в них на постоянной основе.
Таким образом собственники получат доступ к социальной инфраструктуре, которая уже есть в районе, где расположен комплекс. Кто-то может возразить – но ведь на социальные объекты и так существует высокая нагрузка со стороны местных жителей, а тут еще добавляются обитатели апартаментов. Это так, но нужно учитывать, что собственники нежилых помещений сейчас платят налог на имущество по повышенным ставкам. Можно считать это компенсацией, которую они передают государству.
Власти же должны распорядиться этими средствами так, чтобы проблем с социальной инфраструктурой не было. Поэтому, на мой взгляд, норму о повышенных ставках налога , как и величине коммунальных тарифов, следует сохранить. Хотя для обитателей апартаментов с небольшими доходами налоги и стоимость ЖКУ не должны быть слишком обременительными.
На сегодняшний день законопроект только формулирует, что такое апартаменты. Однако никаких подробных разъяснений в законе нет.
Апартаментами признали помещения, входящие в состав многофункциональных комплексов и используемые для постоянного проживания. Вопрос оформления регистрации жителей, уплаты налогов, коммунальных платежей пока не урегулирован.
Еще один важный аспект – технические и градостроительные нормы для апартаментов: поменяются ли они? Я вижу два возможных сценария урегулирования этого вопроса. Если многофункциональные комплексы автоматически приравняют к жилью без изменений требований по СНиПам и СанПиНам, то у застройщиков появится возможность строить жилье без оглядки на жесткие требования, а клиенты смогут приобретать и жить в таких объектах.
Полагаю, это будет неправильный путь развития. Если же правовой статус будет приравнен, а технические свойства апартаментов скорректируют до аналогичных норм по жилью, то застройщики смогут предложить доступный продукт, не ущемив в правах покупателя.
Прежде всего необходимо привлечь к обсуждению законопроекта все заинтересованные стороны. Опыт принятия последних поправок в 214-ФЗ показал, что без учета мнения профессионального сообщества, участников отрасли, клиентов, невозможно разработать эффективное регулирование. С апартаментами ситуация еще более сложная, чем с долевым рынком – статус этого формата жилья затрагивает вообще понимание российским законодательством жилья, жилых помещений и связанных с ним гражданских отношений.
Помимо этого, учитывая общую сложность проблемы апартаментов, очевидно, что понадобится несколько этапов легализации этого типа жилья. Сначала необходимо определить его статус, и это сделано в текущей версии законопроекта Минстроя. Затем следует урегулировать градостроительные и технические нормы, связанные с возведением таких объектов. На каждом этапе требуются общественные обсуждения.
Наконец важно, чтобы все принятые в дальнейшем законодательные изменения распространялись только на будущие проекты апартаментов, реализация которых еще не началась. Иначе пострадают как покупатели, так и застройщики, которые уже реализуют апартаменты, составляющие 20% всего продаваемого в Москве нового жилья.
З
аконопроект об апартаментах требует доработок
Михаил Борзин,
исполнительный директор
ГК «Д-Инвест»
Закон должен быть понятным и не допускать разночтений. На наш взгляд, законопроект уже решает одну из главных задач – дает официальное определение понятия «апартаменты». Данный формат недвижимости уже более 5 лет активно развивается в Москве, но до сих пор потребителям было до конца не ясно, что же считать апартаментами – бывшие промышленные здания, переформатированные под жилье (лофты), только апартаменты с гостиничным сервисом или же помещения, оборудованные в многофункциональных зданиях с гостиничной составляющей? Теперь, согласно документу, апартаментами будут признаваться помещения в многофункциональных комплексах, построенных в рамках 214-ФЗ. Правда, скорее всего, в дальнейшем и этот пункт потребует уточнений, так как правительство планирует отказаться от долевого строительства и перейти к проектному финансированию в течение трех лет.
Уже учтен нюанс перевода нежилых помещений в апартаменты в многофункциональных комплексах, введенных в эксплуатацию вплоть до 1 января 2019 года. Однако «за бортом» остались покупатели лофтов и других типов апартаментов, которые реализовывались в реконструируемых зданиях – то есть продавались чаще всего по договорам купли-продажи или инвестирования.
Для владельцев и будущих покупателей апартаментов будет решен болезненный вопрос с «пропиской» – теперь постоянная регистрация в этих помещениях будет разрешена. Однако останется актуальным вопрос платы за ЖКУ (тарифов) и налогообложения. Эти нюансы должны быть разъяснены и утверждены одновременно с принятием основного закона о статусе апартаментов.
В законопроекте должны быть учтены все виды апартаментов
Рустам Арсланов,
директор по продажам
ГК «Гранель»
Сегодня несмотря на то, что апартаменты в среднем дешевле квартиры на 30%, спрос на них не очень высок и отсутствие определенного юридического статуса не дает людям, у которых нет в собственности квартир, рассматривать такой вариант жилья.
Признание апартаментов жилым объектом для покупателей даст возможность зарегистрироваться в них, уменьшить расходы на обслуживание и налогообложение, а также защитит покупателей законом о долевом строительстве. Застройщикам это также пойдет на пользу, поскольку упростит процедуру согласования и продажи подобных объектов, при этом нагрузки относительно социальной инфраструктуры не возникнет, поскольку основной спрос на апартаменты (да и предложение) расположены в крупных городах (Москва и Санкт-Петербург), где это проблема решается иначе. Останутся довольны и управляющие компании, которым подобная история облегчит управление в таких домах.
Напомню, что сейчас апартаменты для большинства покупателей – это все же жилье, хоть его и нельзя зарегистрировать так де-юре. Да, оно дешевле ввиду дополнительной налоговой и коммунальной нагрузки. Однако, отсутствие юридического статуса у апартаментов так или иначе влияет на рынок. И если статус будущих апартаментов законопроект определяет и разъясняет, то вот как быть с уже построенными пока неясно.
Более подробные комментарии по данной теме опубликованы в Бюллетене RWAY №273 (декабрь 2017 г.)
В октябре 2017 года Минстрой РФ опубликовал на правовом портале проект закона о легализации апартаментов и внесении изменений в законодательные акты. Волна обсуждений этого законопроекта быстро поднялась и не менее быстро опустилась. Но уже в 2018 году страсти по будущему закону об апартаментах разгорелись с новой силой. Почему? Мне кажется, ответ очевиден. Но сначала два слова о самом документе.
Многофункциональный дурдом
Сегодня апартаменты – самый парадоксальный формат недвижимости. С одной стороны, люди в апартаментах живут, причем вполне себе легально. А с другой, с точки зрения действующего законодательства апартаменты – нежилые помещения. Спасибо еще, что не заставляют называть граждан, проживающих в апартаментах, какими-нибудь «нежильцами». И вот в октябре прошлого года Минстрой России анонсировал законопроект, который в том числе вводит в правовое поле понятие «апартаменты». В новом документе апартаменты наконец-то предложено считать жилой недвижимостью. Победа? Увы, пока еще нет.
Законопроект называет апартаментами структурно обособленные жилища в многофункциональных зданиях (МФЗ), которые служат для проживания и обеспечивают доступ к помещениям общего пользования. Про феномен многофункциональных зданий можно написать еще одну статью, пока же ограничимся упоминанием о том, что само это понятие впервые вводится в легальное поле именно этим документом. Главная особенность МФЗ – оно объединяет коммерческие и жилые помещения. Совершенно не ясно, почему нельзя строить дома с апартаментами без коммерческих помещений. Еще более туманный вопрос, как теперь называть обычные квартиры в жилых домах с коммерческими помещениями (скажем, магазинами на первых этажах) – если они также соответствуют определению апартаментов из законопроекта?! Ведь согласно действующему ЖК РФ квартирой также считается структурно обособленное помещение с возможностью доступа к объектам общего пользования, но только в «простом» многоквартирном доме.
Закон и беспорядок
Получается, вместо того чтобы дать четкое определение апартаментам, законодатели не только внесли путаницу в вопрос отличия апартаментов от квартир, но и зачем-то ввели нелепое понятие МФЗ. Кроме того, законопроект не проясняет ситуацию с нормативами по мокрым зонам, СанПиНами, нормами по инсоляции и т. д., не говоря уже о нагрузках по строительству социальной инфраструктуры. Девелоперы, которые строят квартиры, связаны ими по рукам и ногам. Застройщики апартаментов по сравнению с ними – свободные птицы, не обремененные ограничениями и нагрузками. Законодатели же, судя по всему, просто про это забыли!
И это только малая часть несуразиц из законопроекта об апартаментах. А теперь ответим на вопрос, почему активность его обсуждений в последнее время резко возросла. Есть версия, что все дело в грядущей отмене долевого строительства. Решение партии и правительства о том, что застройщикам к середине 2019 года полностью запретят самостоятельно продавать квартиры в собственных новостройках, принято. Назад отступать власть не будет. И тут отдельные девелоперы неожиданно вспомнили, что есть сегмент первичного рынка недвижимости, где таких запретов вводить пока не собираются. И посвященный ему законопроект находится сейчас на стадии обсуждения. Так может, пора приложить все силы, чтобы хотя бы строящиеся апартаменты не исчезли из рыночного оборота, подумали они. И правильно сделали!
Минстрой РФ разработал законопроект, позволяющий приравнять апартаменты к жилым помещениям. Документ опубликован на портале нормативно-правовых документов.
Проблема регулирования рынка апартаментов особенно актуальна для Москвы. По данным ведомства, из 550 тыс. кв. м. вводимых в России апартаментов, 500 тыс. кв. м. приходятся на столицу.
Формат апартаментов пришел на столичный рынок жилья достаточно недавно, но быстро завоевал популярность у покупателей. Причина такого успеха кроется в цене - если минимальная стоимость обычной квартиры в столице составляет 3 млн. рублей, то апартаментов -2 млн.
"Если четыре года назад на продажу было выставлено 52 корпуса с апартаментами, сейчас - 158. Но, несмотря на распространенность, в законе до сих пор нет для них четкого определения этого формата жилья", - отмечает председатель совета директоров "Бест-Новострой" Ирина Доброхотова.
Дело в том, что по закону апартаменты не являются жилым помещением, хотя большинство покупателей рассматривают их как место постоянного проживания. Как следствие, апартаменты не дают право на прописку, а их владельцы с трудом могут рассчитывать на места в школах и детских садах, прием в районных госучреждениях и больницах.
О необходимости разрешить постоянную регистрацию в апартаментах ранее говорил глава Минстроя РФ Михаил Мень. "Мы все же пришли к позиции, что в апартаментах нужно разрешить людям прописываться, сохранив особый статус таких помещений и не приравнивая их к жилью", - отметил министр.
Еще одним недостатком апартаментов являются высокие коммунальные платежи. Как правило, они выше на 15-20% из-за разницы городских тарифов на жилые и нежилые помещения. Аналогичная ситуация и с налогами. Если ставка налога для жилого объекта с кадастровой стоимостью до 10 млн. рублей равна 0,1%, то для апартаментов она варьируется от 0,5% до 2%.
Разработчики законопроекта предлагают применять положения Жилищного кодекса, которые уже используются для жилых помещений в многоквартирных домах и таким образом решить вопрос с пропиской, коммунальными тарифами и налогами. Также подготовленные поправки дают право собственникам нежилых помещений в зданиях, введённых в эксплуатацию до 1 января 2019 года, перевести их в апартаменты до конца 2021 года.
Помимо этого, уточняется понятие самих апартаментов, под которыми предлагают понимать "структурно обособленное помещение в многофункциональном здании, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком здании, предназначенное для проживания граждан и удовлетворения ими бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием".
"Не все помещения, которые сейчас представлены на рынке как апартаменты, пройдут "переход" в новый статус. Уже в текущей версии законопроекта есть некоторые ограничения, в первую очередь касающиеся вида разрешенного использования земельного участка, на котором расположен объект недвижимости", - отметил руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet Роман Родионцев.
"Остается открытым вопрос, какие технические и градостроительные требования будут предъявлены к апартаментам. Если по этим аспектам, как и по юридическому статусу и набору прав для владельцев, многофункциональные комплексы будут приравнены к жилью, то можно будет признать, что апартаменты фактически перестанут существовать в сегодняшнем облике ", - считает управляющий партнер "Метриум Групп" Мария Литинецкая.
Если же правовой статус будет приравнен к жилью без соответствующего повышения требований к техническим и градостроительным нормам, то у застройщиков появится пространство для маневра при выборе концепции проекта. Они смогут сэкономить на технических моментах, чтобы дать покупателю более доступный продукт, при этом, не ущемив его в правах на постоянную регистрацию, льготы, доступ к существующей инфраструктуре, поясняет эксперт.
В любом случае, профессиональные игроки рынка в целом положительно оценивают инициативу Минстроя.
Если идею ведомства поддержит правительство и парламент, тогда новый законопроект не только упростит жизнь владельцам апартаментов, но и сделает этот формат привлекательным с точки зрения инвестиций.
"Инвестиционная привлекательность апартаментов в данной ситуации существенно возрастает. Приобретение апартаментов как инвестиционного проекта вполне обоснованно, так как по мере продвижения законопроекта будут изменяться и цены, а инвесторы предпочитают входить в период низкого рынка как можно ближе к моменту роста", - считает Роман Родионцев.
По его мнению, в случае принятия законодательной инициативы следует ожидать роста цен на апартаменты, так как фактически будут сняты все существующие "возражения" по данному формату недвижимости.
В свою очередь Ирина Доброхотова полагает, что цены в проектах, которые уже вышли на рынок, повысить не удастся из-за высокой конкуренции. При этом апарт-комплексы смогут стать более привлекательными в глазах покупателя и темпы продаж апартаментов могут значительно вырасти, особенно если цены на них сохранятся.
Минстрой разработал новый законопроект, который призван дать четкое определение понятию «апартаменты» и внести соответствующие поправки в Жилищный кодекс РФ. На апартаменты планируется распространить гарантии законодательства о долевом строительстве (214-ФЗ), которые ранее касались только жилых объектов. Новострой-М выяснил у экспертов, что будет с этим форматом недвижимости и какую выгоду от нового закона получат покупатели апартаментов.
Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»
Пока не идет речи о том, чтобы просто признать все апартаменты жилыми и разрешить в них регистрацию. Сейчас говорится, что сначала должны быть проработаны все необходимые требования к данному формату недвижимости, и только при соответствии построенного дома всем требованиям, там будет возможна прописка.
Если новые требования будут минимальными и не приведут к повышению цен на апартаменты, то можно предположить рост спроса на данный формат, так как главным критерием при принятии решения о покупке остается стоимость квартиры или апартаментов. В этом случае и застройщикам будет выгоднее строить апартаменты, что может привести к росту предложения на рынке. Вероятно, требования, которые будут прописаны властями, будут касаться наличия необходимой социальной инфраструктуры. А дополнительная финансовая нагрузка в виде строительства детских садов и школ, безусловно, приведет к росту стоимости апартаментов. Так как речь идет о новых требованиях, то и распространяться они уже будут, так же, как и возможность прописаться, на апартаменты, построенные с какого-то момента, а не на все предложение, находящееся в реализации на данный момент.
По структуре сделок с квартирами и апартаментами отмечается некое состояние равновесия, так как на протяжении всего 2016 года и в первом полугодии 2017 года доля сделок с апартаментами занимает 13-14% в структуре спроса. При этом в абсолютных цифрах на основе данных Росреестра и в первом и во втором квартале 2017 года отмечается рост уровня спроса на апартаменты. Например, в 1 квартале текущего года в «старых» границах Москвы физическими лицами было заключено на 40,4% сделок больше, чем за аналогичный период прошлого года. Во втором квартале этого года покупательский спрос на апартаменты был на 19% выше, чем во втором квартале 2016 года. Высокий покупательский интерес к апартаментам зачастую связан не только с более низкой ценой, но также и с интересными локациями. А если в рамках одного комплекса предлагаются и квартиры, и апартаменты, когда последние ниже по цене, то тут ключевым фактором при принятии решения оказывается уже более низкая стоимость.
Изменение спроса на апартаменты будет зависеть от влияния нового законопроекта на стоимость апартаментов. Если их цена будет уже сопоставима с квартирами, то нет, роста спроса не будет. Если же они будут бюджетнее, но при этом с возможностью прописаться, то, конечно, интерес к ним возрастет.
Принятие подобного законопроекта отразится на стоимости только тех апартаментов, которые возводятся в рамках многофункциональных домов, так как по данному закону данные апартаменты приравниваются к квартирам. Соответственно, на строительство таких апартаментов будут распространяться все требования закона о долевом строительстве (214-ФЗ). А так как поправки в 214-ФЗ ужесточают требования к застройщикам, например, по размеру уставного капитала, необходимости платить взносы в компенсационный фонд, то стоимость возведения таких проектов либо проектов с квартирами будет равным по стоимости. В этом случае это, конечно, приведет к удорожанию таких апартаментов, их стоимость максимально приблизится к стоимости квартир в жилых комплексах с аналогичными характеристиками. При этом апартаменты, которые возводятся в рамках гостиничных комплексов или лофты, останутся в том же ценовом сегменте, то есть будут по стоимости несколько ниже, поскольку на них новые требования законодательства не распространяются.
Татьяна Подкидышева, директор по продажам компании «НДВ-Недвижимость»
В текущей версии законопроекта апартаментами признаются структурно обособленные помещения в многофункциональных зданиях. Таким образом, у собственников данных объектов недвижимости будет возможность перевести их из не-жилья в статус апартаментов.
Законодательно признается, что данный формат недвижимости используется для проживания. Текущая версия законопроекта предусматривает изменения, в результате которых статьи, упоминающие квартиры/многоквартирные дома, будут дополнены такими словами и словосочетаниями, как «апартаменты» и «многофункциональные здания».
Апартаменты не ограничены только форматом МФК, однако законопроект пока не охватывает отдельно стоящие здания и перестроенные комплексы. Поэтому и влияние законодательных изменений будет неоднородным. В то же время нужно понимать, что в процессе прохождения всех процедур не исключены и правки, которые могут привести к появлению других формулировок.
Расширение прав и возможностей покупателей будет способствовать увеличению стоимости апартаментов, однако, как мы отметили выше, текущая версия законопроекта не охватывает весь сегмент. Например, на рынке представлено достаточно большое количество отдельно стоящих комплексов с апартаментами, и это весьма востребованные предложения с учетом их локации и качественных характеристик.
Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп» , участник партнерской сети CBRE
В текущей версии законопроекта разъясняется лишь сам статус нового типа недвижимости. Апартаментами называют помещения, входящие в состав многофункциональных комплексов и используемые для постоянного проживания. Тем не менее пока не ясно, какими свойствами будут обладать такие объекты с точки зрения постоянной регистрации собственников, уплаты налогов, размера коммунальных расходов. Не исключено, что для апартаментов будут разработаны свои требования, которые не сильно изменят фактическое положение вещей. В любом случае сам факт появления в законодательстве понятия «апартаменты» уже можно считать прорывом.
Однако из текущей редакции законопроекта пока не ясно, в соответствии с какими техническими и градостроительные правилами будет строится данный формат жилья. Если владельцы апартаментов получат технически и юридически такой же продукт, как и стандартное жилье, апартаменты фактически прекратят существование на рынке. Если же изменения затронут только юридический статус, скажем, собственник сможет прописаться и пользоваться социальной инфраструктурой, но технические и градостроительные нормы сохраняться как для нежилых помещений, то застройщики смогут сохранить низкую стоимость апартаментов. У них останется возможность дать покупателю более доступный продукт, при этом не лишая его социальных прав.
В определенной мере урегулированный статус апартаментов привлечет покупателей к этому типу жилья. На сегодняшний день понятие «апартамент» фактически существует, а формально - нет. Данный факт многих отталкивает от этого формата жилой недвижимости. Однако если апартаменты будут приравнены к жилью по всем аспектам (юридическим, техническим, экономическим), то они просто «растворяться» в общем объеме предложения рынка недвижимости и прекратят свое существование. Тем не менее, во многом именно более низкий ценник по сравнению с предложением квартир сегодня стимулирует покупателей. Вместе с потерей этого преимущества, апартаменты могут лишиться спроса.
Конечно, застройщики попытаются повысить расценки на апартаменты, доведя их до уровня стоимости квартир. Тем не менее многие проекты апартаментов с самого начала были спроектированы так, чтобы привлечь аудиторию именно данного формата. В таких комплексах может не быть социальных объектов, но они близко находятся к центру. Если ценник повысится, то они проиграют конкуренцию соседним ЖК, потеряв немалую долю клиентов.
Екатерина Тейн, вице-президент по розничным продажам Группы ПСН
Мы давно выступали за принятие законопроекта о статусе апартаментов, потому что считаем, что это нужный и своевременный шаг. Апартаменты уже давно вошли в нашу жизнь, во многих городах России, особенно в Москве и Санкт-Петербурге, они строятся и продаются как жилые объекты, но при этом их статус до сих пор не был урегулирован. Это часто отпугивает покупателей, которые ищут полноценное жилье, где можно зарегистрироваться постоянно или временно и пользоваться всеми социальными льготами. Также важно будет получить возможность перевести апартаменты из статуса нежилых объектов в жилые после ввода здания в эксплуатацию. Конечно, при соблюдении соответствующих норм.
Мы надеемся, что нововведения дадут новый толчок развитию формата апартаментов в целом, и по Жилищному кодексу апартаменты станут жилым помещением, расположенным в многофункциональном здании. Это значит, что в здании есть и жилые помещения, и гостиницы, и офисы, и торговые площади - это позволяет организовать жизнь, работу и досуг людей практически в одном месте.
Скорее всего, после утверждения нового статуса, спрос на апартаменты увеличится, если не вмешаются другие факторы, например, экономический кризис. Но если все будет хорошо, особенно в мегаполисах, это благоприятно повлияет на спрос. Например, Группа ПСН сегодня реализует три проекта с апартаментами: городской квартал бизнес-класса «Правда» , элитный жилой квартал «I ’M на Садовом» и премиальный клубный дом «I ’M Тверская» . Апартаменты «Правды» как раз по формату рассчитаны на молодых и энергичных людей, для которых важно жить и работать в центре города.
Что касается роста цен на апартаменты, то такое возможно. Это станет понятно уже после принятия законопроекта.
Евгений Киряев, генеральный директор «Трест №7»
Благодаря новому закону апартаменты, вероятно, получат статус жилья и, как следствие, покупатели смогут регистрироваться в них. Также возможен пересмотр ставки налога.
Да, безусловно, если закон все же будет принят, увеличится спрос на апартаменты. Сейчас у апартаментов отсутствует статус жилья, а значит зарегистрироваться в них нельзя, и это является основным ограничителем в решении о покупке апартаментов у покупателей. У апартаментов в случае принятия закона появится возможность претендовать на обслуживание в объектах социальной инфраструктуры города, кроме того, удачное расположение в хороших локациях или рядом с транспортными развязками, станциями метрополитена, интересной архитектурой и продуманными концепциями делает их еще более конкурентоспособными.
Что будет с ценами? Подорожают ли апартаменты? Все зависит от конкретного проекта, в целом цены на апартаменты вырастут из-за увеличившегося спроса, но незначительно 5-10%.
Дата публикации 20 октября 2017Речь идет о проекте Федерального закона "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части регулирования отдельных правоотношений, возникающих в связи со строительством многофункциональных зданий". Документ размещен на Федеральном портале проектов нормативных правовых актов 11 октября 2017 года.
Основные нововведения
Законопроект направлен на регулирование рынка жилых апартаментов, находящихся в составе многофункциональных зданий. Документ определяет апартаменты как "структурно обособленное помещение в многофункциональном здании (МФЗ – ред.), обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком здании, предназначенное для проживания граждан и удовлетворения ими бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием".
По сути, законопроект Минстроя направлен на придание апартаментам частичного статуса жилых помещений, что помимо всего прочего выражается в возложении на их владельцев нагрузки в виде технической инфраструктуры зданий.
Так документом устанавливается, что собственникам помещений в многофункциональном здании принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество (земельный участок, лестницы, лифты, коридоры, крыши и т.п.).
Порядок оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги определяется решением общего собрания собственников помещений или решением ТСН (товарищества собственников недвижимости). Аналогичным образом решается вопрос об управлении и самим многофункциональным зданием.
И, пожалуй, самый важный для владельцев жилых апартаментов момент – законопроект оговаривает возможность "прописки".
Жилье или отели?
Между тем, рынок апартаментов в России не сводится лишь к жилым апартаментам.
Быстроразвивающимся сегментом индустрии гостеприимства являются так называемые сервисные апартаменты, предоставляющие гостям возможности длительного проживания при сохранении услуг гостиничного типа. Этот сегмент средств размещения развивается в том числе и под управление международных гостиничных брендов – например, Staybridge Suites (IHG) или Adagio (AccorHotels). Апартаменты как средства размещения "расширенного проживания" зачастую входят в состав многофункциональных комплексов. Например, апарт-отель Adagio Moscow Kievskaya входит в состав гостиничного комплекса "Киевский", вместе с двумя отелями классического формата – ibis Moscow Kievskaya и Novotel Moscow Kievskaya.