Procjena tržišne vrijednosti građevinskih radova. Nezavisna procjena vrijednosti preduzeća Kako ocijeniti građevinsku kompaniju

Procjena tržišne vrijednosti građevinskih radova
Utvrđivanje tržišne vrijednosti stvarno obavljenog posla
Utvrđivanje tržišne vrijednosti građevinskih radova, procjena nestambenih prostorija, izbor metode za procjenu nestambenih objekata, postupak procjene građevinskih radova

Predmet građevinske procjene: nestambeni prostor

Adresa za procjenu: Moskva

Svrha procjene: utvrditi tržišnu vrijednost stvarno izvedenih građevinskih, instalaterskih i završnih radova u nestambenim prostorijama ukupne površine 199,4 m2.

Certifikat o ocjeni kvaliteta

Procjena je izvršena i izvještaj sastavljen u skladu sa zahtjevima navedenim u sljedećim dokumentima:

• Federalni zakon “O djelatnostima procjene vrijednosti u Ruskoj Federaciji” br. 135-FZ od 29. jula 1998. godine, sa izmjenama i dopunama. br. 91-FZ od 05.07.2009.
• „Federalni standardi vrednovanja, obavezni za upotrebu od strane subjekata delatnosti procene“, FSO br. 1,2,3 odobren naredbama Ministarstva za ekonomski razvoj Ruske Federacije od 20.07.2007. N 256 od 20.07. 2007 N 255, od 20.07.2007. N 254.

Činjenice navedene u izvještaju su tačne i istinite. Analize, mišljenja i zaključci sadržani u izvještaju su analize samog procjenitelja i važe striktno u granicama restriktivnih uslova i pretpostavki koje čine dio ovog izvještaja. Naknada procjenitelja ne zavisi od rezultata konačne procjene, kao ni od onih događaja koji mogu nastati kao rezultat korištenja nalaza i zaključaka sadržanih u izvještaju od strane kupca ili trećih lica.

Procjenitelji nemaju stvarni ili uočeni interes da se nekretnina procjenjuje i djeluju nepristrasno i bez predrasuda prema uključenim stranama.

Činjenice iznesene u izvještaju, na osnovu kojih je izvršena analiza, donesene pretpostavke i zaključci, prikupljene su u najvećoj mogućoj mjeri korištenjem znanja i vještina procjenitelja, te su, po njegovom mišljenju, pouzdane i besplatne. činjeničnih grešaka.

Izvorni podaci koje su procjenitelji koristili u pripremi ovog izvještaja su dobijeni iz pouzdanih izvora i vjeruje se da su pouzdani, iako se upućuju na izvore informacija gdje je to moguće.

Ograničavajući uslovi i napravljene pretpostavke

Potvrda o procjeni vrijednosti, koja čini dio ovog izvještaja, podliježe sljedećim uslovima i pretpostavkama:

1. Ovaj izvještaj je pouzdan samo za svrhe navedene u njemu;
2. Naručilac i Izvođač ne preuzimaju nikakve obaveze u pogledu povjerljivosti obračuna. Izvođač ne prihvata odgovornost za opisivanje pravnog statusa objekta procjene;
3. Dobavljač se oslonio na tačnost originalnih informacija koje je dostavio Kupac;
4. Procjena imovine je izvršena na osnovu pregleda imovine i informacija koje je dostavio Kupac.
5. U skladu sa zadatkom koji je postavio Naručilac, obaveze Izvođača ne uključuju procenu imovinskih prava Naručioca na nepokretnostima.
6. Prilikom provođenja procjene pretpostavljeno je da nema skrivenih faktora koji utiču na vrijednost nekretnine. Izvođač nije odgovoran ako se takvi faktori otkriju nakon procjene.
7. Ni Kupac ni Izvođač ne mogu koristiti izvještaj (ili bilo koji njegov dio) osim kako je predviđeno u tekstu ovog izvještaja;
8. Mišljenje Izvođača u vezi sa vrednošću objekta procene važi samo na dan procene. Ne prihvata odgovornost za naknadne promene društvenih, ekonomskih, pravnih i prirodnih uslova koje mogu uticati na vrednost imovine koja se vrednuje;
9. Izvođač nije u obavezi da daje dodatne savete o ovom izveštaju u vezi sa naknadnim davanjem informacija koje na bilo koji način mogu uticati na zaključke donete u izveštaju o vrednosti objekta;
10. Izvođač nije dužan da se pojavi na sudu ili na drugi način svedoči u vezi sa završenim izveštajem ili predmetom procene, osim na osnovu posebnog ugovora sa Naručicom ili službenog poziva suda.
11. Procjenitelj je lično pregledao nekretninu. Utvrđivanje tržišne vrijednosti stvarno izvedenih radova od strane procjenitelja izvršeno je na osnovu obima evidentiranih tokom snimanja bez otvaranja vanjskih završnih premaza.
12. Procjenitelju nisu dostavljeni akti za skriveni rad i projektna dokumentacija.

Pretpostavke i ograničenja opisana iznad impliciraju njihovo potpuno nedvosmisleno razumijevanje od strane strana koje potpisuju izvještaj. Sve odredbe, rezultati pregovora i izjave koje nisu navedene u tekstu izvještaja su ništave. Ove pretpostavke i ograničenja se ne mogu mijenjati osim potpisom obje strane.

Bez pismene saglasnosti Procjenitelja, ovaj izvještaj se ne smije distribuirati ili objavljivati, niti koristiti, čak ni u skraćenom obliku, u druge svrhe osim gore navedenih. Procjenitelj ne prihvata nikakvu odgovornost za gubitke koji mogu nastati kupcu ili drugoj strani kao rezultat kršenja i/ili nepoštovanja formuliranih uvjeta ograničenja.

Proces evaluacije

Osnovni pojmovi i definicije. Prema članu 623 Građanskog zakonika Ruske Federacije, „poboljšanja koja se mogu odvojiti od stvari bez štete po nju priznaju se kao odvojiva. Shodno tome, neodvojiva poboljšanja, kada se odvoje od stvari, pogoršavaju njeno stanje, usled čega ona dobija nedostatke. Zakon ne kaže koliki stepen oštećenja stvari mora biti da bi poboljšanja bila prepoznata kao neodvojiva. Dakle, treba doći do zaključka da šteta može biti bilo koje vrste, a najvažnije je da zbog toga stvar ima nedostatke za koje je odgovoran zakupac.”

Cijena je pojam koji označava iznos novca koji se traži, nudi ili plaća za robu ili uslugu. To je istorijska činjenica, odnosno odnosi se na određeno vrijeme i mjesto, bez obzira na to da li je javno proglašena ili je ostala tajna. Ovisno o finansijskim mogućnostima, motivima ili posebnim interesima određenog kupca i prodavca, cijena plaćena za robu ili usluge možda neće odgovarati vrijednosti koju toj robi ili uslugama pripisuju drugi. Međutim, cijena je pokazatelj relativne vrijednosti koju pripisuje robi ili uslugama određeni kupac i/ili određeni prodavac pod određenim okolnostima. (MSO. Opšti koncepti i principi ocjenjivanja. M., 1994).

Vrijednost je ekonomski koncept koji uspostavlja odnos između dobara i usluga dostupnih za kupovinu i onih koji ih kupuju i prodaju. Vrijednost nije istorijska činjenica, već procjena vrijednosti određenih dobara i usluga u određenom trenutku prema odabranoj definiciji vrijednosti. Ekonomski koncept vrijednosti izražava tržišni pogled na korist koju vlasnik datog proizvoda ili klijent kome se pruža usluga ima u trenutku procjene vrijednosti. (MSO. Opšti koncepti i principi ocjenjivanja. M., 1994).

Trošak zamjene objekta procjene je zbir troškova izrade objekta sličnog objektu procjene, u tržišnim cijenama postojećim na dan procjene, uzimajući u obzir amortizaciju objekta procjene. Zamjenska vrijednost se obično koristi u svrhe osiguranja kao procjena ukupnih troškova obnavljanja imovine. Procedure vrednovanja koje koriste troškove zamene ili nove izgradnje kao osnovu za izračunavanje vrednosti preduzeća za potrebe finansijskog izveštavanja smatraju se prikladnim u ograničenim okolnostima, kao što je objašnjeno u ECO 4 o amortizovanim troškovima zamene (ARC). Proračuni vrednovanja za potrebe osiguranja ponekad se vrše istovremeno sa procenom vrednosti imovine.

Povratna vrijednost - troškovi koji su neophodni za zamjenu, održavanje ili remont osigurane imovine kako bi se ona dovela u suštinski isto, ali ne i bolje stanje od onog u kakvom je bila kada je nova (bez proširenja). (MR 3, tačka 3.5.5)

Procjena je čin ili proces utvrđivanja vrijednosti. Sinonim za vrednovanje. (Standard vrednovanja poslovanja, BVS-I. Terminologija). Datum procene – datum na koji je validan zaključak procenitelja o vrednosti. (Standard vrednovanja poslovanja. BVS-I. Terminologija).

Imovina je pravni pojam koji pokriva sve interese, prava i koristi povezane sa imovinom. Imovina se sastoji od prava privatne svojine koja vlasniku daju pravo na interes u onome što je u vlasništvu. Za razliku između nekretnine kao fizičkog objekta i vlasništva nad njom u pravnom smislu, vlasništvo nad nekretninama naziva se nekretnina. Vlasništvo nad drugim objektima osim nekretninama naziva se lična svojina. Riječ imovina, kada se koristi bez daljnje definicije ili identifikacije, može se odnositi na stvarnu ili pokretnu imovinu, ili na kombinaciju oboje. (ICO. Koncepti/principi, paragrafi 2.3, 2.4).

Prava svojine su prava povezana sa vlasništvom nad nekretninama. Imovina obuhvata pravo korišćenja imovine (imovine), njene prodaje, izdavanja, darivanja; kao i razvoj, poljoprivredna upotreba, rudarenje, izmjena njegove topografije, podjela, komasacija ili odbijanje ostvarivanja svih ovih prava. Kombinacija imovinskih prava se ponekad naziva skupom prava. Imovinska prava su generalno podložna javnim i privatnim ograničenjima, kao što su služnosti, prava puta, zoniranje, gustina izgradnje i druga ograničenja koja mogu opteretiti imovinu. (MR 1, 3.0).

Vrste imovine – međunarodni standardi vrednovanja jasno razlikuju pojmove nekretnine i nekretnine. Nekretnina je materijalni objekat (stvar) i definiše se kao fizička parcela zemljišta, podzemne parcele, izdvojena vodna tijela i sve ono što je direktno povezano sa zemljištem, tj. objekti čije je kretanje bez nesrazmjerne štete njihovoj namjeni nemoguće, uključujući: šume, višegodišnje zasade, zgrade, građevine. (IVS, Koncepti/Principi, paragrafi 2.0, 2.1)

Nekretnina je pravni pojam koji se odnosi na sva prava, interese i beneficije u vezi sa vlasništvom nad nekretninama. Interes za nekretninu se obično formalizira službenim dokumentom, kao što je vlasnički list ili ugovor o zakupu. (Koncepti/Principi MVS, 3.2).

Nekretnina je fizičko zemljište i sve stvari koje su njegov prirodni dio, kao i objekti vezani uz zemljište od strane ljudi. (IVS. Koncepti/principi, stav 3.1).

Tržišna vrijednost je procijenjeni iznos novca za koji bi se imovina razmijenila na dan procjenjivanja između voljnog kupca i voljnog prodavca u transakciji van dohvata ruke, nakon pravilnog marketinga, u kojem je svaka strana postupila znalački, razborito i bez prinude. Tržišna vrijednost je objektivna procjena utvrđenog vlasništva nad određenom imovinom na određeni datum. (MSV 1, stav 3.1).

Tržišni pristup je opšti metod određivanja vrednosti objekta ili njegovog vlasničkog kapitala, koji koristi jednu ili više metoda zasnovanih na poređenju datog preduzeća (objekta) sa sličnim investicijama (objektima) koji su već prodati. (Standard vrednovanja poslovanja, BVS – I, Terminologija).

Prihodovni pristup je opšti način određivanja vrijednosti objekta ili njegovog vlasničkog kapitala, koji koristi jednu ili više metoda zasnovanih na ponovnom izračunavanju očekivanog prihoda. (Standard vrednovanja poslovanja. BVS-I. Terminologija).

Troškovni pristup je pristup procjeni vrijednosti koji određuje vrijednost objekta određivanjem sadašnje (trenutne) vrijednosti imovine umanjene za različite elemente habanja: fizički, funkcionalni i ekonomski. (Standard vrednovanja poslovanja. BVS-I. Terminologija).

Odabir baze za procjenu

Svrha ove procjene je da se utvrdi razumna cijena troškova neophodnih za stvaranje objekta sličnog objektu procjene, u tržišnim cijenama koje postoje na dan procjene, uzimajući u obzir amortizaciju objekta procjene - Troškovi zamjene objekta objekt procjene. Zamjenska vrijednost je zbir troškova izrade objekta sličnog objektu procjene, u tržišnim cijenama postojećim na dan procjene, uzimajući u obzir dotrajanost objekta procjene. Stručnjak je kao osnovu za procjenu odabrao zamjenski trošak, određen troškovnim pristupom. Procedura ocjenjivanja uključuje sljedeće:

• obilazak gradilišta radi vršenja inspekcije i evidentiranja obima obavljenog posla;
• prikupljanje i analizu potrebnih informacija i dokumentacije;
• obračun troška troškova izradom predračunske dokumentacije ili obračun troškova popravke imovine;
• priprema pisanog izvještaja.

Izbor pristupa i metoda ocjenjivanja

Za odabir pristupa vrednovanju izvršena je komparativna analiza informacija o relevantnom tržištu nekretnina sa informacijama potrebnim za primjenu jednog ili drugog pristupa.

Troškovni pristup je skup metoda za procjenu vrijednosti procijenjenog objekta, na osnovu utvrđivanja troškova potrebnih za reprodukciju ili zamjenu procijenjenog objekta, uzimajući u obzir habanje i zastarelost. Troškovi reprodukcije objekta procjene su troškovi potrebni za stvaranje tačne kopije objekta procjene korištenjem materijala i tehnologija korištenih za kreiranje objekta procjene. Troškovi zamjene objekta procjene su troškovi potrebni za stvaranje sličnog objekta korištenjem materijala i tehnologija korištenih na datum procjene. Kao što je već gore navedeno, primjenjuje se u nedostatku tržišnih informacija o transakcijskim cijenama ili prihodima od nekretnina. U ovom slučaju, kada se procjenjuje tržišna vrijednost izvršenih popravki, to je jedina opcija.

Uporedni pristup - za primjenu uporednog pristupa prilikom vrednovanja nekretnina potrebno je imati podatke o prodaji uporedivih nekretnina. Međutim, u nedostatku informacija o stvarnim transakcijama, moguće je koristiti podatke o ponudi prodaje uporedivih analognih objekata.

Prihodovni pristup je skup metoda za procjenu vrijednosti objekta procjene, na osnovu utvrđivanja očekivanog prihoda od korištenja objekta procjene. Pristup prihoda uključuje dvije glavne tehnike. Prema prvom, vrijednost objekta se izračunava na osnovu tekućeg godišnjeg prihoda od njegovog poslovanja, koristeći posebne koeficijente koji odražavaju odnos između vrijednosti imovine i nivoa prihoda koji se razvio na tržištu. U drugom se radi prognoza u pogledu poslovnih prihoda za određeni period u budućnosti i verovatne prodajne cene objekta na kraju ovog perioda, a zatim se izračunava i sumira sadašnja vrednost svih budućih prihoda, koristeći poseban koeficijent koji odražava rizik koji prati ulaganje u ovaj objekat.

Opis objekta vrednovanja

Predmet procjene je kompleks građevinskih, instalaterskih i završnih radova, kao i materijala i opreme utrošenih za izvođenje neodvojivih poboljšanja u nestambenim prostorijama. Soba ukupne površine 199,4 m2, koja se nalazi na prvom spratu stambene zgrade, sastoji se prema eksplikaciji prostorija 1,2,3,4,5,6,7,8,9 prostorija XXXIII. .

Zaključak procjenitelja

Svrha procene je da se utvrdi tržišna vrednost stvarno izvedenog posla kako bi se obavestio Naručilac. U skladu sa međunarodnim i ruskim standardima, utvrđivanje tržišne vrijednosti objekta procjene mora se dobiti dogovorom o vrijednostima vrijednosti utvrđenim kao rezultat upotrebe različitih metoda vrednovanja, i to: troškovnog, uporednog i dohodovnog pristupa. . Koordinacija rezultata dobijenih različitim metodama obično se vrši uvođenjem za svaku od njih odgovarajućeg težinskog koeficijenta, koji odražava stepen njegove pouzdanosti. Kao što proizilazi iz zaključaka koje je izvršio procjenitelj u procesu izrade ovog izvještaja, korišten je jedan od tri pristupa procjeni – skup. Na osnovu navedenog, a rukovodeći se svojim iskustvom i stručnim znanjem, Procjenitelj je smatrao da je moguće dati sljedeću specifičnu težinu vrijednosti dobijenoj troškovnim pristupom - 1,0 (100%).

Dakle, tržišna vrijednost objekta procjene - stvarno napravljenih neodvojivih poboljšanja prostorija, na dan procjene, uzimajući u obzir PDV i zaokruživanje, iznosi: 2.358.000 (Dva miliona trista pedeset osam hiljada) rubalja.

Procjena stvarne vrijednosti dionica građevinskih kompanija jedan je od najtežih zadataka za investitora. To je uvijek bilo tačno jer se njima nikada nije trgovalo po njihovoj pravoj cijeni. Prije krize su bili plasirani po izuzetno visokim cijenama, a trenutno se kotiraju znatno ispod njihove temeljne vrijednosti. Ovaj članak se temelji na zaključcima istraživanja specifičnosti nekoliko velikih građevinskih kompanija. Ova analiza je omogućila da se konstruiše adekvatan algoritam za procenu vrednosti njihovih akcija.

Zašto su standardne metode nemoćne protiv SC?

programeri nisu podložni standardnim pristupima ocjenjivanju. Na primjer, eksponent kao prihod za osiguravajuće društvo nema sadržaj, jer bez revalorizacije imovine ovaj indeks odražava samo koliko se aktivno odvijala prodaja nekretnina u određenom vremenskom periodu. Ako je ovaj pokazatelj za kompaniju X nula, to znači da se u izvještajnom periodu bavila isključivo građevinarstvom, a da ništa nije prodala na vrijeme. Po istoj osnovi, nemoguće je predvidjeti vrijednost dionica u budućnosti koristeći tradicionalne omjere (P/BV, P/E, P/S i drugi).

da predvidi cijenu dionica osiguravajućeg društva

Na osnovu navedenog, u odnosu na građevinske kompanije, alternativa je da se napravi prognoza knjigovodstvene vrijednosti određene osiguravajuće kuće u budućnosti, odnosno da se procijeni tržišna vrijednost u budućnosti projekata koje trenutno ima. ima. Naravno, zadatak je opsežniji od standardnih metoda. Dakle, izvori informacija o osiguravajućem društvu trebaju biti sljedeći dokumenti: standardni finansijski izvještaji; tromjesečni i godišnji izvještaji IK; finansijski izvještaji prema međunarodnim standardima sa komentarima; izvještaj stručnog procjenitelja; informacije koje osiguravajuće društvo prezentira investitorima; dodatni izvori otvorenog pristupa: članci, novosti, forumi, itd. Problemi koji se pojavljuju u obradi informacija: Standardni računovodstveni izvještaji osiguravajućeg društva se po pravilu ne konsoliduju, odnosno svaki građevinski projekat je identičan novom pravnom licu. Prepreku stvaraju i međunarodni standardi izvještavanja: projekti niskogradnje (oni su oni koji preovlađuju u portfelju osiguravajućeg društva) svrstavaju se u kategoriju „Rezerve“ i vrednuju se po stvarnoj cijeni, a ne po fer. Izveštaj procenitelja, koji su objavile neke kompanije, sadrži kompletnu listu nekretnina sa osnovnim karakteristikama i ocenama za svaku od njih. Ali, prije svega, investitoru je potrebna vrijednost udjela u budućnosti, odnosno cijena portfelja osiguranja u budućnosti. Drugo, parametri po kojima se izvode troškovi objekata mogu biti različiti. Ono što je za investitora, prije svega, važno je prognoza promjena vrijednosti nekretnina i građevinskih projekata. Vraćajući se na krizu, sjećamo se da isti stručnjaci ili godinama nisu mijenjali cijene u svojim procjenama (uprkos promjenama tržišnih trendova), ili su ih ozbiljno potcjenjivali tokom cijele godine. Stoga izvještaji takvih stručnjaka ne zaslužuju povjerenje, a njihovi izvještaji se mogu uzeti samo kao podaci o objektu i njegovim glavnim parametrima (vrsta i klasa nekretnine, rokovi rada, lokacija, udio osiguravajućeg društva u projektu i područje).

Algoritam za predviđanje cijena dionica osiguravajućih društava

Na osnovu navedenog, da bi se u budućnosti mogla procijeniti vrijednost akcija građevinskog preduzeća, potrebno je izvršiti revalorizaciju cjelokupnog obima nekretnina osiguravajućeg društva i iskazati ga u bilansu društva. Da biste to uradili, potrebno je izvršiti sljedeće radnje: 1. Prikupljaju se svi dostupni podaci o objektima osiguravajućeg društva, potrebni za procjenu. 2. Prvo, svi objekti se procjenjuju prema njihovoj pripadnosti određenim segmentima nekretnina. 3. Izračunava se ukupna vrijednost portfelja programera. 4. Predviđamo finansijski položaj kompanije u budućnosti. 5. Sastavljaju se obrasci: bilans uspjeha, kao i bilans stanja. 6. Izračunava se predviđeni prinos i stopa vlasništva nad vrijednosnim papirima. 7. Izračunavamo generalizirani prinos na 1 dionicu. Pogledajmo sada neke aspekte detaljno. Vrednovanje objekata stambenog sektora Posebnost ovog segmenta je razlika u vremenu realizacije projekta i vremenu stvarne prodaje. Također morate pratiti stvarnu prodaju prema izvještajima: za mjesec, za šest mjeseci, za godinu dana. Druga karakteristična točka je prodaja po fazama, odnosno razlika između cijene u fazi izgradnje objekta i tržišne vrijednosti izgrađenog objekta. To se objašnjava i sa strane investitora i sa strane dioničara. Sa prve tačke gledišta, ovo je prikupljanje sredstava za izgradnju. Za akcionara, diskont je prepun rizika. Kako se nekretnina gradi, popusti i rizici se smanjuju. U konačnici, predmet se svodi na razliku prihoda osiguravajućeg društva od prodaje stanova i troškova izgradnje. Vrednovanje objekata komercijalnog sektora Karakteristike ovog segmenta su: Popunjenost – dio naručenih površina od ukupne površine objekta. Stopa kapitalizacije je odnos zakupnine nekretnine i njene vrijednosti (uzimajući u obzir tržišne uslove). Komercijalne nekretnine podrazumijevaju dvije mogućnosti realizacije: prodaju i. U oba slučaja, osim popusta sličnog stambenim nekretninama, popust se podrazumijeva i za prodaju svih površina odjednom, ili dijelova površina u većim količinama. Ako se prostor iznajmljuje, obračunava se prihod od njega. Obim portfelja programera je zbir završenih i nedovršenih objekata. Procjena objekata u fazi projektovanja i zemljišta Prilikom izračunavanja ovih parametara, morate razumjeti: I poljoprivredno zemljište i zemljište za izgradnju objekata izračunavaju se komparativnom metodom. Prodaja zemljišta u prigradskim naseljima obračunava se u smislu novčane dobiti. Ako se projekat ne započne u narednih nekoliko godina ili se ne dobije posebna dokumentacija za objekat, onda se obračunava kao zemljište. Različiti IC poslovni modeli Neka osiguravajuća društva sprovode dodatne (obično povezane) aktivnosti paralelno sa svojim glavnim aktivnostima. Na primjer, građevinska kompanija proizvodi građevinski materijal. U ovom slučaju, proračun može biti drugačiji: 1. Dodatni pravci se izračunavaju zasebno, i kao rezultat, sve komponente se uzimaju u obzir. 2. Indikatori iz svih vrsta djelatnosti se uzimaju u obzir u jednom izvještaju o gubicima i dobitima. Generalna procjena portfelja programera U ovoj fazi sumirani su sljedeći pokazatelji: Cijena nedovršenih objekata. Cijena gotovih objekata. Troškovi izgradnje objekata. Prihodi od prodaje stambenog prostora. Prihodi od prodaje poslovnog prostora. Prihodi od najma. U tački predviđanja, prva dva indikatora odražavaju stanje bilansnog kapitala u budućnosti. u monetarnom smislu odražavaju prihode minus rashode. Dio će ostati neraspoređen i u budućnosti će odražavati i knjigovodstveni kapital osiguravajućeg društva. Drugi dio odražava sredstva potrebna preduzeću za obavljanje djelatnosti. Korekcije na osnovu stvarnog izvještavanja osiguravajućeg društva U ovoj fazi prelazimo direktno na izradu prognoze knjigovodstvenog kapitala osiguravajućeg društva u budućnosti, da bismo to učinili, upoređujemo ga sa tekućim knjigovodstvenim kapitalom. Revalorizaciji podliježu samo oni objekti koji postoje na početku roka. Implementacija novih objekata se ne evidentira. Zatim se izračunava obim finansiranja za realizaciju aktivnosti osiguravajućeg društva. Njihova implementacija je moguća kroz dopunsku emisiju dionica, prodaju objekata ili upravljanje dugom. Osim toga, potrebno je uzeti u obzir i porezne obaveze osiguravajućeg društva, uključujući i one na promet. I konačno, izračunavanje potencijala profitabilnosti Konačni parametar atraktivnosti osiguravajućeg društva za investitora sastoji se od 2 dijela: vlasničke stope i potencijalne profitabilnosti. Stopa zadržavanja odražava prinos na dugi rok. Ovdje se svaka vrsta nekretnina uzima u obzir po vlastitoj stopi, koja se zatim zbraja njihovim proporcijama u portfelju graditelja. Ne zaboravite na prilagođavanje popusta. Potencijalni povrat odražava profitabilnost u kratkom roku. Ovdje poredimo kapitalizaciju u tački prognoze i kapital prema prognozi. Ne zaboravite na najam osiguravajućeg društva i standardni povrat u prosječnoj vrijednosti. Ne zaboravite na prilagođavanje popusta. Ispravna procjena profitabilnosti osiguravajućeg društva prilično je težak zadatak. Upravo se to dovodi u vezu sa nedoličnim ponašanjem pojedinačnih investitora koji posluju sa hartijama od vrednosti ovih kompanija. Ali predloženi algoritam procjene je relevantan za izračunavanje stvarnog stanja u osiguravajućem društvu - da bi se smanjili rizici investitora koji želi uložiti vlastiti novac u svoje vrijednosne papire.

Budite u toku sa svim važnim događajima United Traders-a - pretplatite se na naš

Konstantno povećanje obima izgradnje u velikim gradovima dovelo je do eksplozivnog rasta građevinske industrije i naglog povećanja broja pojedinačnih kompanija koje se bave građevinskim poslom. Građevinarstvo, kao i svaki drugi posao, podrazumijeva stalno kretanje kapitala, čiji je jedan od oblika kupoprodaja građevinskih preduzeća.

Kada kompanija promijeni vlasnika, uvijek se postavlja pitanje pravične novčane naknade njenom vlasniku za ustupanje prava vlasništva na kompaniju. Ako se transakcija dogodi na otvorenom, konkurentnom tržištu, pri čemu i kupac i prodavac postupaju razumno, bez prinude, svako u svom interesu, tada će cijena transakcije biti jednaka tržišnoj vrijednosti kompanije.

Procjena tržišne vrijednosti građevinskog posla ima svoje karakteristike.

Kao što znate, vrijednost poslovanja može se odrediti pomoću tri pristupa – troškovnog, uporednog i profitabilnog. Međutim, u slučaju vrednovanja poslovanja na osnovu pružanja usluga (naime, ovo je vrsta građevinskog posla), troškovni pristup se pokazuje neefikasnim.

Zaista, glavna vrijednost građevinske firme leži u njenoj poziciji na tržištu, koja joj daje mogućnost da redovno prima ugovore o izgradnji. Što je veći „ugovorni potencijal“ kompanije, veći je njen profit, a samim tim i tržišna vrednost.

Vrijednost imovine građevinske kompanije obično nije visoka. Ako vrijednost preduzeća odredite na osnovu tržišne vrijednosti njegove imovine (kao što bi trebalo učiniti kada se primjenjuje troškovni pristup vrednovanju), onda će tržišna vrijednost poslovanja biti značajno potcijenjena. Jedini slučaj kada je upotreba skupog pristupa procjeni vrijednosti poslovanja opravdana je predstečajna situacija, kada kompanija doživljava hroničan nedostatak narudžbi, a izgledi za dalje dobijanje novih ugovora o izgradnji izgledaju neizvjesni.

Najbolje je ocjenjivati ​​poslovanje građevinskih kompanija korištenjem metoda prihoda, koje se oslanjaju i na retrospektivne i na prognozne podatke o prihodima i rashodima građevinske kompanije za određeni period. Istovremeno, dubina retrospektivne analize mora biti najmanje 3 godine, a period predviđanja - najmanje 2 godine. Retrospektivna analiza aktivnosti preduzeća je veoma važna, jer vam omogućava da stvorite objektivnu osnovu za dalja predviđanja i rezonovanje. Na primjer, ako je kompanija pokazala stabilan porast neto dobiti za 30% godišnje u posljednjih 5 godina, onda se s velikom vjerovatnoćom ovaj obrazac može nastaviti i u budućnosti. Stoga, prilikom izrade prognoze poslovnih prihoda i rashoda za naredne 2 godine, procjenitelj može razumnije odrediti prognozirane vrijednosti neto dobiti za predviđene godine. Ova metoda vrednovanja je pogodna za određivanje tržišne vrednosti bilo kog poslovanja u vezi sa pružanjem usluga, uključujući građevinske usluge.

Komparativne metode za procjenu građevinskog poslovanja također mogu dati dobre rezultate, ali je praktična primjena uporednog pristupa ograničena nedostatkom pouzdanih informacija o prodaji sličnih preduzeća. Zaista, prodavci i kupci građevinskih kompanija nisu skloni objavljivanju cijena izvršenih transakcija – po pravilu informacije o cijenama u ovim slučajevima ne protežu se izvan uskog kruga učesnika. Akcije građevinskih kompanija se praktično ne trguju na organizovanom tržištu hartija od vrednosti, pa ni ovde nije moguće dobiti informacije o prodaji.

Stoga je najpouzdaniji način procjene poslovanja građevinskih kompanija prihodovni pristup.

Da biste aproksimirali tržišnu vrijednost građevinskog biznisa koristeći prihodovni pristup, možete koristiti našu besplatnu uslugu “Online Business Valuation”

© . Kopiranje je zabranjeno.

Moskva 2013
Poglavlje 1. Teorijske osnove za procjenu poslovanja građevinske organizacije

1.1. Karakteristike i karakteristike poslovanja građevinske organizacije

Prema autorovom tumačenju, pod biznisom se predlaže da se shvati kao kombinacija materijalne komponente koju preduzeće predstavlja kao imovinski kompleks i nematerijalne komponente koju karakteriše efikasno korišćenje raspoloživih resursa. Istovremeno, cilj poslovanja je stvaranje i povećanje bogatstva svojih vlasnika ili, što je isto, vrijednosti poslovanja.

Postojeće definicije poslovanja kao djelatnosti usmjerene na ostvarivanje dobiti ne uzimaju u obzir činjenicu potrošnje resursa u procesu sticanja dobiti, što je propust.

Istovremeno, ne može se identifikovati biznis i preduzeće kao imovinski kompleks. Pojam „biznisa“ ne može se svesti na skup sirovina i opreme za proizvodnju određenih proizvoda. Dobit će u velikoj mjeri zavisiti od toga koliko su efikasne akcije za organizovanje rada imovinskog kompleksa.

S tim u vezi, autor je izneo tezu o uticaju efikasnosti poslovanja na njegovu tržišnu vrednost. Prema mišljenju autora, poslovna efikasnost se smatra glavnim kriterijumom njene tržišne vrednosti.

Autor je prikazao odnos (sl. 1) finansijskih pokazatelja poslovanja i njegove tržišne vrednosti, koji karakteriše integralnu prirodu indikatora vrednosti. . Cilj svake investicije, modernizacije proizvodne i organizacione strukture preduzeća, spajanja i konsolidacije je povećanje obima prodaje, smanjenje troškova proizvodnje, odnosno povećanje profita, imovine i, kao posledica, vrednosti poslovanja. Stopa rasta poslovne vrijednosti odražava efikasnost razvoja poslovanja.

Fig.1. Odnos između finansijskog učinka poslovanja i njegove tržišne vrijednosti.

Upotreba opšteprihvaćenih finansijskih pokazatelja poslovanja i utvrđivanje njegove tržišne vrednosti omogućavaju da se opravdaju one oblasti na koje menadžment kompanije treba da usmeri svoje napore kako bi doneo adekvatne finansijske odluke koje će poslovanju obezbediti konkurentsku prednost i povećanje njegovu vrijednost.

1.2. Analiza regulatornog okvira i informacione baze za ocjenu građevinske organizacije

Procjena je izvršena i ovaj izvještaj je sastavljen u skladu sa primjenjivim

zakonodavni i regulatorni dokumenti:

Probleme dijagnosticiranja konkurentske pozicije bilo kojeg privrednog subjekta teško je precijeniti zbog posebnog uticaja takvog ekonomskog faktora aktivnosti kao što je konkurencija u različitim oblicima njenog ispoljavanja. I, uprkos značajnom interesu za ovaj problem, metodologija za dijagnostikovanje konkurentskih konfrontacija i njihovih komponenti, trendovi u položaju preduzeća u tržišnom segmentu i mnoga druga pitanja zahtevaju specifikaciju, kao i uzimanje u obzir domaćih razlika kada se uvode u praksu upravljanja. . Na građevinskom tržištu konkurencija se manifestuje u toliko raznolikim oblicima (specifičnost, cijena, sezonski skokovi konkurencije itd.) da su zaključci o dijagnozi stanja privrednog subjekta mogući samo na osnovu rezultata multilateralnih studija djelatnosti. U problematične aspekte ekonomske dijagnostike u okviru konkurentske pozicije spada i procena vrednosti poslovanja, što je u direktnoj vezi sa formiranjem berze u zemlji kao neophodnog elementa integralnog ekonomskog sistema. Ovaj aspekt dijagnoze najčešće se odnosi na poseban zadatak preduzetništva, ali je u potpunosti sastavni dio sistema faktora koji određuju stanje privrednog subjekta.

1.4. Analiza postojećih pristupa i metoda za procjenu poslovanja građevinske organizacije

Federalni standard vrednovanja „Opšti koncepti vrednovanja, pristupi i zahtevi za provođenje procene (FSO br. 1)”, odobren Naredbom Ministarstva za ekonomski razvoj Rusije od 1. januara 2001. godine, br. 000, definiše prihodovni pristup kao „ skup metoda za procjenu vrijednosti objekta procjene, na osnovu utvrđivanja očekivanog prihoda od korištenja predmeta procjene.”

Kada se primjenjuje metoda diskontiranja, budući tokovi prihoda svakog perioda se pretvaraju u sadašnju vrijednost diskontiranjem korištenjem odgovarajuće diskontne stope. Diskontna stopa je mjera procjene investitora o njihovim zahtjevima za prinosom na uloženi kapital, uzimajući u obzir rizik od ostvarivanja prihoda karakterističan za dati objekat. Metoda diskontiranog prihoda se obično primjenjuje na nekretnine koje imaju nestabilne tokove prihoda i rashoda.

Kada se koristi metoda direktne kapitalizacije, iznos prihoda za tipičnu godinu poslovanja nekretnine dijeli se odgovarajućom stopom kapitalizacije. Metoda kapitalizacije je najprimenljivija za objekte čiji je neto prihod od korišćenja konstantan ili se menja po konstantnoj stopi.

Stopa kapitalizacije utvrđuje se, po pravilu, na osnovu tržišnih podataka utvrđivanjem odnosa između godišnjeg prihoda i troškova sličnih nekretnina. Moguće je koristiti i kumulativnu metodu izgradnje.

Nezavršeni građevinski projekat

Korišćenje dohodovnog pristupa za procenu vrednosti imovine zahteva postojanje razvijenog tržišta iznajmljivanja slične imovine, ili informacije o funkcionisanju i profitabilnosti poslovanja u sličnim nekretninama.

Knight Frank napominje da je, uprkos izvjesnoj neizvjesnosti na tržištu, građevinska aktivnost na visokom nivou, a predviđa se povećanje puštanja u rad novih poslovnih prostora u 2013. godini. Udio slobodnog prostora dostigao je nivoe prije krize. U 2013. godini očekuje se porast interesa investitora za visokokvalitetne razvojne projekte u različitim fazama implementacije.

Uzimajući u obzir navedeno, Procjenitelj je došao do zaključka da se u okviru ove procjene prihodovni pristup može koristiti sa dovoljnim stepenom pouzdanosti za utvrđivanje vrijednosti projekta nezavršenog građenja. Prilikom obračuna po prihodovnom pristupu korištena je metoda diskontiranog novčanog toka.

Pokretna imovina

Pristup prihoda zahtijeva predviđanje budućih prihoda za preostali vijek trajanja imovine koja se procjenjuje. Ovaj problem je teško direktno riješiti, budući da prihod stvara cjelokupni proizvodni sistem, koji pored pokretne imovine koja se procjenjuje uključuje i druga osnovna sredstva koja nisu obuhvaćena predmetom vrednovanja - hotelski objekat, kuhinja i trpezarija, zemljište itd.

Na osnovu navedenog, Procjenitelj je odlučio da odustane od primjene prihodovnog pristupa za utvrđivanje tržišne vrijednosti pokretne imovine.

Pristup troškova, kako je definisan Federalnim standardom FSO br. 1, je skup metoda vrednovanja.Uporedni pristup, kako je definisan Federalnim standardom vrednovanja FSO br. 1, je skup metoda za procenu vrednosti procenjene vrednosti objekta, na osnovu poređenja procijenjenog objekta sa analognim objektima procijenjenog objekta, u odnosu na koje se nalaze informacije o cijeni. Objekt-analog objekta procjene je objekat koji je sličan objektu procjene po glavnim ekonomskim, materijalnim, tehničkim i drugim karakteristikama koje određuju njegovu vrijednost.

Komparativni pristup zasniva se na principu supstitucije: kupac neće platiti za objekat više od iznosa potrebnog za kupovinu sličnog objekta na tržištu koji ima istu korisnost. Cijene plaćene za identične ili slične objekte služe kao početni podatak za izračunavanje vrijednosti objekta koji se procjenjuje.

Uporedni pristup se po pravilu primjenjuje kada postoji dovoljna količina pouzdanih informacija o kupoprodajnim transakcijama ili cjenovnim ponudama.

Ovaj pristup se provodi kroz nekoliko uzastopnih faza:

Prikupljanje podataka o prodaji objekata sličnih objektu koji se procjenjuje. Samo analizom ovih podataka možemo reći u kojoj mjeri stvarne cijene odražavaju tržišnu vrijednost;

Poređenje procijenjenog objekta i analognih objekata prema pojedinim elementima poređenja;

Usklađivanje stvarnih prodajnih cijena upoređenih objekata na osnovu elemenata poređenja. Podešavanje se vrši od analognog prema objektu koji se evaluira.

Kada se cijene usklade, one se mogu koristiti za određivanje vrijednosti imovine koja se procjenjuje.

U stranoj praksi je opšte prihvaćeno da procena zasnovana na ovom pristupu daje najpouzdanije rezultate, što je posledica stabilnog stanja privrede, široko razvijenog tržišta i pouzdanih informacija o izvršenim transakcijama dostupnih proceniteljima.

Stepen sličnosti između objekta vrednovanja i analoga, kao i kod troškovnog pristupa, određen je elementima poređenja. U ovom slučaju, elementi poređenja nisu samo karakteristike objekata poređenja, već i karakteristike transakcija koje uzrokuju promjene vrijednosti.

Elementi poređenja su kombinovani u grupe:

Karakteristike objekta: funkcionalna namjena, tehnički parametri, proizvođač, kvalitet (sertifikat usaglašenosti);

Stanje objekta: starost, kumulativno dotrajanost, tehničko stanje, kompletnost, izgled;

Lokacija: geografska lokacija objekta, fizička lokacija objekta unutar preduzeća;

Tržišni uslovi: recesija ili uspon, odnos ponude i potražnje;

Uslovi prodaje: vrijeme prodaje, mjesto prodaje, prosječno vrijeme tržišne izloženosti;

Karakteristike cijena analognih objekata: dostupnost preferencijalnog kreditiranja, prisustvo transportnih i drugih troškova prodavca u cijeni.

Ovaj pristup vrednovanja zasniva se na određivanju tržišnih cena koje na adekvatan način odražavaju „vrednost“ objekta u njegovom trenutnom stanju. Osnovni princip koji se koristi je poređenje koje se mora napraviti:

Sa tačnim analogom koji se prodaje na sekundarnom tržištu;

Približan analog koji se prodaje na sekundarnom tržištu, sa korektivnim izmenama u nedostatku tačnog analoga;

Važan korak pri korištenju komparativnog pristupa je odabir uporedivih analoga i korištenje u proračunima prilagođavanja za razliku u tehničkim pokazateljima analoga i objekta koji se procjenjuje.

Glavni problemi ovakvog pristupa su zbog poteškoća u dobijanju potrebnih informacija, odnosno trenutnih tržišnih cena, kreiranja baza podataka sa izborom analoga koji su adekvatni objektima koji se vrednuju, uzimajući u obzir stepen neslaganja u sastavu i brojčanom stanju. vrijednosti karakteristika analoga i objekata koji se vrednuju.

Primenom uporednog pristupa, ukoliko postoji dovoljna količina pouzdanih informacija o prodaji analognih objekata, moguće je što tačnije dobiti tržišnu vrednost vrednovanog objekta za određeno tržište.

Neophodan preduvjet za primjenu metoda uporednog pristupa je dostupnost informacija o transakcijama sa sličnim objektima nekretnina (koji su uporedivi po namjeni, veličini i lokaciji) do kojih je došlo pod uporedivim uvjetima (vrijeme transakcije i uvjeti za financiranje transakcije). .

Glavne poteškoće u primjeni metoda komparativnog pristupa povezane su s neprozirnošću ruskog tržišta nekretnina u pogledu otkrivanja informacija o stvarnim transakcijskim cijenama. U ovoj situaciji, procjenitelj se može fokusirati na ponuđene cijene, budući da će potencijalni kupac prije donošenja odluke o kupovini nekretnine analizirati trenutne tržišne ponude i donijeti zaključak o mogućoj cijeni nekretnine, uzimajući u obzir sve njegove prednosti i nedostatke u odnosu na objekte poređenja.

Na tržištu praktično nema uporedivih nedovršenih građevinskih projekata. Zbog ograničenih informacija dostupnih u javnosti o nedovršenim građevinskim projektima slične funkcionalne namjene, primjena odgovarajućih prilagođavanja neće omogućiti izračunavanje tržišne vrijednosti sa dovoljnim stepenom pouzdanosti.

Korištenje izgrađenih zgrada prihvaćenih za rad kao analoga, praćeno proporcionalnim smanjenjem ponude analognih objekata za stepen nedovršenosti imovine koja se procjenjuje (za 62%: 100% - 38%) neće dozvoliti uzimanje u obzir tržišnih rizika vezano za organizovanje završetka izgradnje i procesa puštanja objekta u funkciju.

Dakle, analizirajući obim i stepen pouzdanosti dostupnih informacija neophodnih za provođenje procjene primjenom uporednog pristupa, Procjenitelj je došao do zaključka da se u okviru ove procjene ne može primijeniti uporedni pristup.

Stručno vijeće je u 2012. godini ocijenilo postignuća kompanije u proširenju asortimana usluga na novi nivo kvaliteta, uzimajući u obzir potrebe tržišta i maksimalno zadovoljenje zahtjeva kupaca, što je konstatovano Diploma laureata Republičkog takmičenja "Najbolji proizvodi Baškortostana".

2.2. Analiza finansijskih i ekonomskih aktivnosti građevinske organizacije

Ključni pokazatelji poslovanja Građevinskog preduzeća na osnovu rezultata 2011. godine.

Tabela 1

Finansijski pokazatelji za 2011. godinu:

Ime	Indikatori, hiljade rubalja.
Neto profit

tabela 2

Neto imovina

(valuta bilansa minus krediti, obaveze prema dobavljačima, odložene poreske obaveze)

Dugoročna imovina

(stalna imovina, izgradnja u toku, nematerijalna ulaganja), uključujući:

Osnovna sredstva

nedovršena proizvodnja

Obrtna imovina:

Potraživanja

Cash

(zalihe, potraživanja, gotovina), uključujući:

(uključujući 436.606 troškova u nedovršenoj proizvodnji, 40.907 gotovih proizvoda, 182.295 sirovina)

598 nedovršenih, 98.736 gotovih itd., 227.921 sirovina i materijala)

Kratkoročni finansijski plasmani: - krediti pravnim licima

Potraživanja

ODGOVORNOST (izvori sredstava za Građevinsko preduzeće)
Ime	Pokazatelji za 2011. godinu, hiljada rubalja.	Pokazatelji za 2010., hiljada rubalja.	Promjene, hiljade rubalja	Promjene, %
Izvori sopstvenih sredstava
Dodatni i rezervni kapital
Neraspoređeno
Krediti i zajmovi
Obveze

Analiza sastava i strukture bilansa stanja pokazuje da je u izvještajnoj godini bilansna valuta smanjena za hilj. rub. (2 posto), to ukazuje na povećanje troškova izvedenih radova. Vrijednost neto imovine Građevinskog preduzeća, koja karakteriše iznos osnovnog kapitala, tokom godine je povećana za hiljade. rubalja (18%) i na kraju izvještajne godine iznosio je hiljada rubalja. Neto imovina daleko premašuje odobreni kapital. Ovo pozitivno karakteriše finansijsku situaciju po ovom osnovu.

Povratak