Bagaimana cara mengubah perusahaan pengelola di gedung apartemen.

Jika pemilik apartemen di gedung apartemen tidak puas dengan organisasi pengelola, mereka dapat mengubahnya. Ada prosedur khusus dan aturan tertentu mengenai cara mengubah perusahaan pengelola secara kompeten, atau beralih ke bentuk pengelolaan langsung pemilik tempat di gedung apartemen, atau membuat HOA untuk tujuan ini. Pada artikel ini kita akan membahas tentang cara mengubah organisasi pengelola dengan benar.

Apa yang diperlukan untuk mengubah perusahaan manajemen?

Seringkali pemilik apartemen percaya bahwa perusahaan pengelola memberi mereka layanan berkualitas rendah atau tidak lengkap. Dalam situasi seperti itu, warga gedung apartemen mempunyai hak untuk menuntut dibuatnya kembali perjanjian pengurusan untuk diubah dan ditambah. Bagian dokumen manakah yang paling sering perlu diedit? Pertama-tama, ini adalah daftar karya dan layanan perusahaan manajemen untuk pemeliharaan rumah yang tidak memenuhi persyaratan Panitia Pembangunan Negara. Selain itu, perjanjian sering kali perlu dilengkapi dengan informasi tentang bagaimana organisasi pengelola memantau pemenuhan kewajibannya, apa saja yang termasuk dalam harta bersama, dan juga dalam urutan apa besaran biaya untuk jasa perusahaan pengelola berubah. .

Untuk memperbarui perjanjian pengelolaan, Anda harus:

1. meminta persetujuan pengelolaan dari perusahaan pengelola untuk ditinjau;
2. membandingkan isi perjanjian dengan norma-norma yang terkandung dalam Kode Perumahan Federasi Rusia (bagian 3 pasal 162);
3. menjelaskan perbedaan protokol dan menyampaikannya ke KUHP;
4. jika perlu, membentuk kelompok kerja dengan partisipasi organisasi pengelola untuk menyusun teks perjanjian yang disepakati;
5. mempertimbangkan masalah pengambilan perjanjian pengelolaan yang disepakati pada rapat umum warga;
6. meminta salinan perjanjian yang telah disepakati kepada pengelola perusahaan;
7. memberikan teks perjanjian yang telah disepakati kepada pemilik rumah susun untuk dipelajari dan ditandatangani;
8. menyetujui ketentuan pokok perjanjian dalam rapat umum warga;
9. jika perusahaan pengelola menolak untuk menyepakati perjanjian dengan pemilik apartemen, mereka dapat memutuskan untuk mengganti perusahaan pengelola dan memulai prosedur yang sesuai.

Mengapa pemilik memutuskan untuk mengganti perusahaan pengelola di gedung apartemen?

Tanggung jawab perusahaan pengelola harus dirumuskan dengan jelas dalam perjanjian yang dibuat oleh penghuni gedung apartemen. Dasar penggantian perusahaan pengelola dalam banyak kasus adalah kegagalannya memenuhi tanggung jawabnya atau pemenuhannya tidak pada tingkat yang tepat. Pemilik apartemen seringkali mengambil keputusan untuk mengganti organisasi pengelola karena tidak dapat diaksesnya dan tidak jelasnya informasi tentang kegiatan perusahaan (undang-undang mewajibkan perusahaan pengelola untuk mengungkapkan informasi tentang pekerjaan mereka kepada penghuni).

Jadi, alasan paling umum untuk mengganti manajemen perusahaan adalah sebagai berikut.

• Kualitas rendah pelayanan yang disediakan:

• ketidakpatuhan terhadap kondisi termal di musim dingin;
• pasokan air tidak teratur, kekurangan air panas;
• Pembuangan sampah dengan penundaan, dll.

• Pemeliharaan properti bersama dalam kondisi buruk:

• perbaikan kerusakan harta benda dan peralatan bersama sebelum waktunya (ada batasan waktu yang ketat untuk penyelesaian pekerjaan ini);
• tidak adanya atau buruknya kualitas perbaikan, pembersihan area dan pekerjaan lainnya.

• Menyembunyikan datatentang pekerjaanmu sendiri.
• Keterlambatan respon terhadap keluhan pemilik apartemen, kegagalan memenuhi kewajibannya.

Jika ada bukti tidak adanya tindakan dari pihak perusahaan pengelola, pemilik apartemen harus mengajukan pengaduan. Setiap kejadian kegagalan pengurus perusahaan dalam melaksanakan tugasnya harus didokumentasikan dengan dibuatnya undang-undang, yang selanjutnya menjadi dasar penggantian pengurus perusahaan.

Jika perusahaan pengelola tidak menanggapi pengaduan dan terus mengabaikan tanggung jawab langsungnya, kerja sama dengannya harus diakhiri. Undang-undang memberikan hak pemilik untuk mengubah perusahaan pengelola di akhir kontrak. Dilarang menghentikannya pada tahun pertama beroperasinya perusahaan pengelola.

Pendapat ahli

Kegiatan perusahaan pengelola yang baik harus transparan bagi pemilik apartemen

Yu.M. Fedorov,

pakar majalah “Manajemen Gedung Apartemen”

Mencegah terjadinya utang di kalangan penghuni gedung apartemen merupakan taktik yang lebih efektif dibandingkan menagihnya. Semakin baik perusahaan pengelola memenuhi kewajibannya, semakin tinggi jumlah pembayaran yang dikumpulkan, semakin besar kepercayaan yang dinikmati perusahaan di antara pemilik apartemen. Dalam menyusun strategi kerjanya, organisasi pengelola harus menganalisis secara cermat kebutuhan dan keinginan penghuni gedung apartemen.

Apakah mungkin untuk mengganti manajemen perusahaan di gedung baru?

Setelah rumah dioperasikan, organisasi terkait - perusahaan pengelola - mulai melayaninya. Dalam kebanyakan kasus, pengembang, karena kepedulian terhadap keuntungannya sendiri, menawarkan dan mengiklankan layanan dari organisasi anak perusahaan dengan segala cara yang memungkinkan. Selain itu, perusahaan yang membangun gedung apartemen dapat melibatkan kerjasama dengan perusahaan pengelola yang bergerak dalam bidang pelayanan rumah di kawasan tersebut.

Apa keuntungan menyewa anak perusahaan manajemen pengembang?

• Utilitas disediakan segera setelah pemilik menerima kunci apartemen.
• Dengan tingkat kemungkinan yang tinggi, pihak pengembang akan mengawasi pekerjaan pemeliharaan rumah dalam kondisi teknis yang baik, karena hal ini akan berdampak langsung pada reputasinya.
• Anak perusahaan manajemen kompeten dalam menyelesaikan masalah teknik apa pun.

Kerjasama dengan anak perusahaan pengelola pengembang juga mempunyai kelemahan, antara lain sebagai berikut:

• aliran keuangan tidak hanya akan melewati perusahaan pengelola, tetapi juga melalui pengembang;
• organisasi pengelola akan dapat memperbesar ukurannya secara artifisial pembayaran utilitas;
• Dengan menggunakan organisasi “saku”, perusahaan pengelola akan dapat mengabaikan klaim warga;
• perusahaan akan dapat membuang area setempat sesuai kebutuhan perusahaan konstruksi.

Saat membuat perjanjian dengan perusahaan pengelola, penghuni berhak mencantumkan di dalamnya daftar pekerjaan dan jasa yang mereka harapkan akan diterima dari perusahaan tersebut. Namun kesempatan ini tidak tersedia saat bekerja dengan organisasi manajemen anak perusahaan pengembang.

Untuk mencegah terjadinya situasi di atas, ketika pindah ke gedung baru, banyak pemilik apartemen memutuskan untuk mengganti perusahaan pengelola dan memberikan preferensi kepada organisasi independen. Mereka berhak melakukan ini hanya setelah setidaknya 50% penghuni telah pindah ke apartemen mereka. Dengan indikator ini, pemilik berhak membentuk berbagai kemitraan, yang dalam rapat-rapat diputuskan bagaimana pergantian manajemen perusahaan.

2 cara untuk mengubah perusahaan manajemen di rumah

Metode 1. Ketika kontrak telah berakhir

Momen berakhirnya kontrak merupakan momen optimal untuk pergantian manajemen perusahaan.

Jika tidak ada pihak yang menyatakan keinginan untuk mengakhiri perjanjian, maka perjanjian tersebut diperpanjang secara otomatis. Untuk memperjelas masa berlaku kontrak, Anda harus menghubungi otoritas administrasi atau manajemen secara langsung.

Metode 2. Saat kontrak masih berlaku

Jauh lebih sulit mengubah organisasi pengelola jika kontraknya belum habis. Jika pemilik apartemen MKD sudah memutuskan pilihan perusahaan pengelola baru, maka merekalah yang akan memutuskan kontrak sebelumnya. Namun, jika HOA belum dipilih, pemiliknya sendiri yang harus turun tangan.

Menurut Seni. 450 KUH Perdata Rusia, ada beberapa cara untuk mengakhiri kontrak sebelum berakhirnya kontrak.

1. Dengan persetujuan para pihak.

Berlaku jika pemilik seluruh apartemen setuju untuk mengubah organisasi pengelola. Pertama, Anda perlu membuat dan menandatangani perjanjian dengan perusahaan yang ada, yang mengungkapkan algoritma untuk mentransfer semua dokumentasi mengenai bangunan apartemen kepada penerus, dana untuk penyelesaian dengan penyedia layanan, bahan yang tidak terpakai, dana untuk perbaikan, dll. Setelah resepsi selesai, Anda perlu membuat perjanjian dengan organisasi pengelola baru.

1. Sesuai dengan perjanjian saat ini.

Beberapa perjanjian layanan MKD memuat informasi tentang aturan penghentiannya. Biasanya, jika pemilik memberitahukan kepada perusahaan pengelola sebulan sebelumnya tentang niatnya untuk mengakhiri kerjasama, maka perusahaan secara otomatis dibebaskan dari kewajibannya.

1. Sesuai dengan Seni. 45 KUH Perdata Federasi Rusia.

Pasal ini menjadi dasar pemutusan kontrak apabila terjadi perkembangan yang tidak terduga. Jika salah satu pihak tidak mengakui hal ini, kontrak dapat diakhiri dengan mengajukan ke pengadilan.

1. Menurut undang-undang lainnya.

Kode Perumahan Federasi Rusia (Pasal 161) menetapkan hak pemilik apartemen untuk mengubah organisasi pengelola. Hal ini dapat dilakukan dengan membuat HOA yang akan menolak jasa perusahaan pengelola dan akan mengelola gedung apartemen.

Namun dalam kejadian ini, algoritma pemutusan kontrak tidak diatur dalam undang-undang. Jika aturan-aturan ini tidak ditentukan dalam perjanjian layanan, maka penghentiannya harus dilakukan dalam rapat umum dengan cara yang dijelaskan sebelumnya.

1. Secara yuridis.

Jika terjadi pelanggaran signifikan terhadap ketentuan perjanjian oleh perusahaan pengelola, pemilik apartemen berhak mengajukan gugatan untuk mengakhiri perjanjian layanan. Pasal 450 KUH Perdata mengungkapkan konsep pelanggaran signifikan yang mana:

• ketidakpatuhan rezim suhu di apartemen;
• adanya lift yang tidak berfungsi;
• pasokan air dan listrik yang tidak teratur;
• atap yang aus, dll.

Perusahaan pengelola melanggar ketentuan perjanjian layanan tidak hanya jika gagal bertindak jika ada pelanggaran, tetapi juga jika gagal mematuhi tenggat waktu. Setelah mempertimbangkan bukti-bukti yang diberikan, berupa pengaduan dan laporan warga kepada organisasi pengelola itu sendiri atau kepada pihak yang berwenang, pengadilan mengakhiri perjanjian.

Perjanjian dengan pihak pengelola ditandatangani oleh pemilik seluruh apartemen, sehingga keputusan untuk dibawa ke pengadilan harus diambil melalui rapat umum warga. Dalam diskusi tersebut dibentuk kelompok yang berwenang, yang masing-masing anggotanya menerima surat kuasa dari pemilik seluruh apartemen. Undang-undang tidak mengatur bahwa pemilik harus mengajukan permohonan ke pengadilan atas nama mereka sendiri.

Untuk waktu yang lama pengadilan Rusia tidak mengakui hak rapat umum warga untuk memutuskan perubahan perusahaan pengelola jika tidak ada bukti pelanggaran signifikan terhadap ketentuan kontrak. Namun berdasarkan Keputusan Presidium Mahkamah Arbitrase Tertinggi Federasi Rusia tanggal 22 November 2011 No. 7677/11 dalam perkara No. A65-11798/2010-SG3-14), pengadilan telah mengubah posisinya atas beberapa tahun terakhir.

Saat ini, perjanjian pengelolaan gedung apartemen mempunyai struktur campuran, termasuk unsur-unsur perjanjiannya ketentuan berbayar jasa dan kontrak dengan dominasi yang pertama. Fakta ini berarti bahwa prosedur sepihak untuk mengakhiri perjanjian sewaktu-waktu dapat diterapkan oleh pemilik, tidak hanya jika manajemen perusahaan tidak memenuhi persyaratannya. Alasan pemutusan kontrak mungkin karena pilihan penghuni pada rapat umum tentang metode lain dalam mengelola rumah atau keputusan untuk mengubah organisasi.

Dengan kata lain, setelah memilih sistem pengelolaan dan metode pengelolaan gedung apartemen tertentu, pemilik apartemen tidak kehilangan kesempatan untuk mengubahnya, dan untuk itu sama sekali tidak perlu mendokumentasikan fakta-fakta pelanggaran yang dilakukan oleh pihak tersebut. manajer. Omong-omong, KUHP juga bisa melepaskan kekuasaannya sehubungan dengan rumah tertentu secara sepihak.

Ubah perusahaan pengelola perumahan dan layanan komunal dan pilih perusahaan pengelola baru

Saat memilih perusahaan pengelola baru, kelompok warga inisiatif harus mempertimbangkan faktor-faktor berikut:

• ketersediaan izin (Undang-undang Federal No. 255 tanggal 21 Juli 2014 menyatakan bahwa organisasi pengelola hanya dapat melakukan kegiatan jika memiliki izin negara);
• sifat hubungan dengan administrasi dan pengalaman kerja;
• tingkat kerja organisasi;
• volume dana, pendiri;
• berapa banyak rumah yang dikelola oleh organisasi ini;
• dalam kondisi apa mereka disimpan? bahan dasar dan dokumentasi perusahaan;
• seberapa terbuka dan transparan kegiatan organisasi;
• apakah KUHP ingin diterapkan pendekatan individu saat bekerja dengan pemilik rumah;
• Seberapa cepat perusahaan menanggapi permintaan pemilik apartemen;
• kualifikasi dan pengalaman karyawan;
• rasio pekerja teknis dan manajer;
• algoritma untuk bekerja dengan penyedia utilitas, kebijakan tarif.

Daftar negara entitas konstituen Federasi Rusia berisi informasi tentang semua perusahaan manajemen yang memiliki lisensi. Informasi ini terbuka, Anda dapat menemukannya di situs resmi badan Pengawasan Perumahan kekuasaan eksekutif negara.

Jika pemilik apartemen tidak dapat secara mandiri memilih organisasi pengelola, pihak berwenang pemerintah lokal Kompetisi terbuka digelar untuk menentukan perusahaan yang akan mengelola gedung apartemen tersebut. Undang-undang menyatakan bahwa kompetisi harus diumumkan dalam waktu 3 hari setelahnya pertemuan umum, di mana warga mengumumkan keputusannya untuk mengganti perusahaan pengelola, dan dilakukan 30 hari setelah pengumumannya.

Prosedur untuk melakukan prosedur perubahan

Tahap 1. Pembentukan kelompok inisiatif

Kelompok pemilik inisiatif, yang diorganisir oleh dewan gedung apartemen ketika perusahaan pengelola berganti, dapat mencakup anggota dewan HOA atau pemilik apartemen lainnya di gedung apartemen tersebut. Ia memiliki akses hukum terhadap segala dokumen terkait rumah tersebut, termasuk perjanjian kerja sama dengan organisasi pengelola.

Tahap 2. Koleksi dokumen yang diperlukan

Sekelompok pemilik inisiatif mulai mengumpulkan dokumen untuk membenarkan perlunya perubahan manajemen perusahaan. Undang-undang mewajibkan pengelola, atas permintaan pemilik apartemen di gedung apartemen, untuk menyediakan peninjauan semuanya surat-surat yang diperlukan. Jika terjadi penolakan, pemilik harus meminta tanggapan tertulis resmi.

Perusahaan pengelola harus menyediakan:

• sertifikat pekerjaan yang dilakukan dan layanan yang diberikan (selama setahun terakhir);
• laporan inspeksi jaringan utilitas di rumah (selama 2 tahun terakhir);
• perjanjian layanan atau manajemen.

Dengan tidak adanya dokumen, Kode Perumahan Federasi Rusia mewajibkan organisasi pengelola untuk membuat tindakan yang hilang atas biayanya sendiri.

Setelah mempelajari dokumentasi dan menyusun daftar klaim, kelompok pemilik inisiatif mengadakan rapat umum warga. Untuk memastikan kuorum, pemberitahuan acara ini dikirim ke alamat selambat-lambatnya 10 hari sebelum tanggal acara. Sekelompok pemilik inisiatif menyiapkan surat pemberitahuan terdaftar dan mengirimkannya ke setiap pemilik dengan tanda tangan. Rapat dinyatakan tidak sah apabila salah satu pemiliknya belum mendapat peringatan resmi.

Selain itu, untuk menginformasikan kepada setiap penduduk, hal itu harus dipasang pengumuman berisi informasi berikut:

• dalam bentuk apa pertemuan itu diadakan - secara langsung atau in-abstia (pemungutan suara);
• Nama lengkap dan rincian paspor masing-masing pemrakarsa pertemuan ini;
• waktu, tempat, tanggal acara;
• tempat, tanggal mulai dan berakhirnya penerimaan surat suara - dalam hal pemungutan suara tidak hadir;
• agenda acara tersebut. Undang-undang melarang perubahan daftar masalah dalam rapat umum, serta mempertimbangkan aspek-aspek yang tidak termasuk dalam rencana rapat;
• dalam hal pemungutan suara tidak hadir, surat suara harus dicantumkan dalam pesan yang mencantumkan nama lengkap ketua, anggota komisi penghitungan, serta sekretaris;
• dengan cara apa pemilik apartemen diberitahu tentang tempat dan waktu acara.

Tahap 3. Memanggil rapat

Untuk mengubah perusahaan pengelola, Anda harus mengakhiri perjanjian layanan dengannya. Keputusan ini dapat diambil secara eksklusif oleh rapat umum pemilik rumah susun di MKD. Kepentingan penyewa pada kasus ini diwakili oleh anggota kotamadya. Risalah rapat umum harus menunjukkan fakta-fakta pelanggaran yang dilakukan oleh perusahaan pengelola terhadap ketentuan-ketentuan perjanjian, serta mendukung semua tuntutan terhadap para manajer.

Keputusan rapat umum pemilik adalah sah jika acara tersebut dihadiri oleh pemilik rumah susun pada suatu gedung apartemen tertentu atau wakil-wakilnya yang mempunyai lebih dari 50% suara dari jumlah seluruhnya. Keputusan tentang masalah perubahan manajemen perusahaan diambil dengan suara mayoritas sederhana dari pemilik yang memberikan suara (jika lebih dari separuh yang hadir mendukung). Dengan kata lain, jika lebih dari separuh warga hadir dalam rapat dan lebih dari 50% mendukung pergantian pengelola perusahaan, maka sisanya harus mematuhi. Apalagi, jumlah suara pemilik tertentu tidak bergantung pada jumlah orang, tetapi seberapa banyak meter persegi apartemen dan total luas rumah milik penyewa ini.

Persoalan pemilihan perusahaan pengelola baru menjadi agenda wajib dalam agenda rapat.

Tahap 4. Pemilihan manajer baru

Sebelum mengadakan rapat umum pemilik, kelompok inisiatif menyiapkan daftar calon yang mungkin dan juga meminta mereka untuk mengajukan usulan mengenai:

• formulir perjanjian layanan;
• perbaikan MKD;
• daftar jasa pemeliharaan rumah;
• kebijakan tarif, dll.

Selambat-lambatnya pada tanggal rapat umum pemilik MKD, perlu dibuat kesepakatan dengan perusahaan. Daftar pekerjaan dan jasa pemeliharaan dan perbaikan suatu rumah yang harus menjamin keamanan dan kelayakannya untuk ditinggali orang, berhak ditentukan oleh pemilik rumah susun sendiri. Untuk menyusun daftar minimum dengan benar, disarankan untuk mencari layanan dari spesialis. Kode Perumahan Federasi Rusia (Pasal 162) mendefinisikan daftar barang-barang yang harus dimasukkan dalam kontrak:

• susunan harta benda umum gedung apartemen yang menjadi tanggung jawab pengelola gedung. Misalnya, dalam rapat umum, pemilik apartemen dapat memutuskan untuk pindah konstruksi bangunan Dan peralatan teknik untuk isi KUHP. Pada saat yang sama, sertakan dalam properti yang dikelola area lokal sama sekali tidak perlu, warga bisa menyewa petugas kebersihan atau mengurusnya sendiri;
• daftar pekerjaan dan jasa untuk pemeliharaan dan perbaikan barang milik bersama, serta utilitas; tata cara perubahan daftar tersebut;
• algoritma untuk menghitung jumlah kontribusi untuk utilitas publik, serta untuk konten dan perbaikan MKD; indikasi metode pembayaran.
  Perhatian! Tarif pembayaran utilitas disetujui oleh otoritas regional dan lokal, dan daftar layanan perumahan dan biayanya disetujui secara independen oleh pemilik apartemen;
• kemajuan dalam memantau kegiatan manajemen perusahaan. Undang-undang melindungi hak-hak penghuni dan mewajibkan perusahaan pengelola untuk setiap tahun memberikan laporan kepada pemilik apartemen tentang pekerjaan yang dilakukan untuk memenuhi kontrak.

Tahap 5. Menyusun risalah rapat

Kode Perumahan Federasi Rusia tidak memuat persyaratan yang jelas untuk persiapan risalah rapat penghuni gedung apartemen. Itu harus dikompilasi secara tertulis dan ditandatangani oleh anggota komisi penghitungan, ketua dan sekretaris. Dalam rapat umum, hanya isu-isu yang termasuk dalam agenda yang harus dipertimbangkan. Dengan kata lain, keputusan pemilihan pengurus baru dapat dianggap tidak sah jika diambil, namun tidak dicantumkan dalam rencana rapat.

Saat menyusun protokol, aspek-aspek berikut harus dipertimbangkan:

• pemberitahuan kepada pihak-pihak yang berkepentingan dan pemilik seluruh rumah susun tentang diadakannya rapat pemilik bangunan rumah susun;
• kemajuan pemungutan suara;
• Jadwal acara;
• prosedur untuk memberi tahu perusahaan pengelola tentang keputusan apa yang dibuat pada rapat dan kapan kekuasaan manajer dihentikan (Pasal 45 Kode Perumahan Federasi Rusia);
• tata cara pemberian informasi kepada warga dan pihak-pihak yang berkepentingan, termasuk yang tidak ikut serta dalam pertemuan.

Tahap 6. Pemberitahuan perusahaan manajemen sebelumnya dan yang baru terpilih

Usai rapat umum, penghuni gedung apartemen harus melapor organisasi baru tentang keinginannya untuk berada di bawah kendalinya, serta yang lama - tentang niatnya untuk meninggalkannya. Untuk melakukan hal ini, pemilik menyerahkan risalah rapat kepada kedua perusahaan.

Setelah rapat umum warga memutuskan untuk mengganti perusahaan pengelola, pengelola memiliki waktu 30 hari untuk mengalihkan semua dokumentasi teknis tentang gedung apartemen ini ke perusahaan pengelola yang baru.

Dalam beberapa kasus, pemilik tempat di gedung apartemen dapat mengajukan banding atas keputusan pengadilan yang diambil oleh rapat umum penghuni selambat-lambatnya 6 bulan setelah persetujuannya. Dalam situasi apa hal ini mungkin terjadi?

• jika pemilik hadir dalam rapat dan ikut serta dalam pemungutan suara, tetapi merupakan minoritas, dan hak serta kepentingannya yang sah dilanggar;
• apabila karena satu dan lain hal pemilik tempat tidak hadir dalam rapat dan tidak setuju dengan keputusan yang diambil karena dianggap melanggar hak dan kepentingannya.

Gugatan tidak dapat diterima oleh pengadilan jika:

• pelanggarannya tidak signifikan;
• keputusan yang ingin diajukan oleh salah satu pemilik tidak menimbulkan kerugian;
• Suara penduduk ini tidak dapat mengubah hasil pemungutan suara.

Kode Perumahan Federasi Rusia (Bagian 6, Pasal 20) menyatakan bahwa badan pengawas perumahan kota dan badan pengawasan perumahan negara dapat mengajukan permohonan ke pengadilan untuk:

• membatalkan perjanjian pengelolaan gedung apartemen;
• melikuidasi persekutuan;
• mengakui keputusan yang diambil oleh rapat umum pemilik apartemen sebagai tidak sah.

Dalam hal ini, banding ke pengadilan dimungkinkan dalam situasi berikut:

• apabila ditemukan pelanggaran tata cara pembentukan persekutuan pemilik, pemilihan perusahaan pengelola, penyusunan dan penandatanganan perjanjian pengelolaan gedung apartemen;
• ketika perintah untuk menghilangkan ketidaksesuaian antara piagam kemitraan dan amandemen yang dibuat dengan persyaratan wajib tidak dipenuhi dalam jangka waktu yang ditentukan.

Pemindahan dokumentasi dari satu perusahaan manajemen ke perusahaan manajemen lainnya

Jadi, 30 hari sebelum perjanjian pengelolaan gedung apartemen itu berakhir, pihak pengelola harus mengalihkan informasi terkait pengelolaan rumah tersebut kepada penerusnya. Namun kenyataannya, seringkali pihak yang berkepentingan harus mengajukan gugatan, karena ada kalanya pengelola tidak mau melakukan transfer dokumentasi teknis atau tidak memilikinya, merupakan hal yang lumrah.

Dipandu oleh Keputusan Presidium Mahkamah Arbitrase Tertinggi Federasi Rusia tanggal 30 Maret 2010 No. 17074/09 dalam kasus No. A40-73182/08-19-483, dalam banyak kasus pengadilan mengambil keputusan sebagai berikut: klaim seperti itu:

• memberikan dokumentasi rumah kepada organisasi pengelola baru, jika perusahaan pengelola yang diputuskan untuk diganti memilikinya;
• memulihkan dokumen yang hilang jika hilang dan mentransfernya ke manajer baru.

Selain itu, ada aturan penggantian eksekusi, yang menurutnya KUHP “baru” dapat mengembalikan dokumen yang hilang kita sendiri, memulihkan biaya yang dikeluarkan dari perusahaan pendahulunya. Tindakan penerimaan dan pemindahan gedung apartemen untuk pengelolaan yang dilaksanakan dengan benar dan ditandatangani oleh para pihak akan menjadi bukti bahwa organisasi pengelola sebelumnya tidak memiliki semua dokumentasi yang diperlukan.

Perusahaan pengelola dapat memanfaatkan kenyataan bahwa undang-undang pembatasan umum telah berakhir jika penerusnya memerlukan pengalihan dokumentasi setelah tiga tahun sejak berakhirnya perjanjian manajemen. Namun aturan ini tidak berlaku saat pemindahan kartu tanda penduduk. Menurut Keputusan Presidium Mahkamah Arbitrase Tertinggi Federasi Rusia tanggal 6 September 2011 No. 1089/11 dalam kasus No. A60-5559/2010-C3, dokumen-dokumen ini dibuat pada saat pendaftaran warga negara di tempat tinggal tempat persediaan perumahan kota, negara bagian dan swasta dan bersifat publik.

Prosedur pelaksanaan putusan pengadilan tentang pemulihan dan pemindahan dokumentasi teknis yang hilang ke perusahaan pengelola yang dipilih cukup rumit. Dalam hal ini, pengacara merekomendasikan agar penggugat mengajukan petisi kepada pengadilan untuk menetapkan atrent sebagai tanggung jawab organisasi pengelola sebelumnya atas kegagalan untuk mematuhi keputusan pengadilan. Paragraf 3 Keputusan Pleno Mahkamah Arbitrase Tertinggi Federasi Rusia tanggal 4 April 2014 No. 22 menyatakan bahwa atrent adalah sejumlah uang yang harus dibayar oleh tergugat untuk kepentingan penggugat jika terjadi kegagalan untuk mematuhi. dengan keputusan pengadilan secara sukarela sebelum tanggal yang ditetapkan.

Dalam praktiknya, ada kasus yang sangat umum ketika perusahaan pengelola menolak untuk mengalihkan urusan ke organisasi yang baru terpilih, sehingga tidak mengakui keputusan rapat umum warga. Oleh karena itu, pemilik tempat di gedung apartemen yang ingin berganti perusahaan pengelola harus menyikapi masalah ini dengan penuh tanggung jawab. Setiap pelanggaran terhadap hak-hak warga perlu dicatat menulis. Paket dokumen yang diperlukan untuk mengeluarkan suatu organisasi dari pengelolaan rumah harus memuat:

• salinan pengaduan pemilik apartemen kepada pihak yang berwajib kontrol negara atau langsung kepada organisasi pengelola;
• tindakan ketidakpatuhan terhadap standar;
• salinan keputusan untuk meminta pertanggungjawaban perusahaan pengelola atas kinerja yang tidak tepat atau kegagalan dalam memenuhi tugasnya.

Organisasi pengelola yang baru terpilih berhak mengadu ke inspektorat perumahan dan kejaksaan, serta mengajukan permohonan ke pengadilan arbitrase jika perusahaan pengelola sebelumnya tidak mengakui hasil rapat umum penghuni gedung apartemen.

Jika penghuni kompleks apartemen tidak dapat mengubah perusahaan pengelolanya, pemilik apartemen dapat mengajukan pengaduan ke dinas kota. Menurut Seni. 165 dari Kode Perumahan Federasi Rusia, organisasi ini akan memeriksa aktivitas perusahaan pengelola, dan jika pelanggaran terkonfirmasi, organisasi ini akan memulai rapat umum pemilik apartemen di gedung ini.

Jika Anda ingin mengganti manajemen perusahaan secepat mungkin waktu singkat dan dengan biaya minimal waktu, beralihlah ke jasa perusahaan perantara yang membantu penghuni gedung apartemen berurusan dengan perusahaan manajemen yang tidak bermoral. Biaya layanan mereka dapat bervariasi dari 30 hingga 100 ribu rubel.

• Tiga aturan untuk membuat perjanjian dengan organisasi pemasok sumber daya saat menerima/mentransfer MKD

Pendapat ahli

Tentang transfer dokumen pendaftaran warga negara

YA. Nesterenko,

ahli sistem bantuan "Manajemen gedung apartemen", pengacara

Jika perusahaan pengelola sebelumnya, selama bekerja, menerima dan mentransfer dokumen mengenai pendaftaran warga negara ke pihak yang berwenang, tanggung jawabnya adalah untuk mentransfer dokumen-dokumen tersebut ke organisasi penerus. Setelah menerima penolakan, perusahaan pengelola yang baru dipilih berhak:

• mengajukan gugatan ke pengadilan arbitrase menuntut pengalihan dokumen pendaftaran warga negara ke KUHP sebelumnya. Praktek menunjukkan bahwa dalam banyak kasus, pengadilan memenuhi tuntutan tersebut. Hal ini ditegaskan, misalnya, dengan putusan banding Pengadilan Regional Murmansk tanggal 7 Agustus 2013 No. 33-2614-2013, serta keputusan Layanan Antimonopoli Federal Distrik Moskow tanggal 21 September 2011 dalam kasus A40-73182/08-19-483 dan tanggal 17 September 2013 dalam perkara No. A41-53549/12;
• melaporkan kepada otoritas GZHN tentang pelanggaran Aturan Konten oleh perusahaan pendahulu mengenai transfer dokumentasi teknis, keterlibatannya dalam tanggung jawab administratif sesuai dengan persyaratan Kode Pelanggaran Administratif Federasi Rusia (Pasal 7.23.2).

Cara mendapatkan uang kembali setelah berganti perusahaan manajemen

Jika pemilik apartemen secara teratur membayar semua tagihan, tetapi karena kualitas layanan yang buruk mereka memutuskan untuk mengganti perusahaan pengelola, maka mereka berhak untuk mengembalikan ke neraca gedung apartemen dana yang tersisa di rekening apartemen. manajer. Apa yang perlu dilakukan untuk ini? Pertama-tama, Anda perlu mengajukan permintaan kepada KUHP untuk laporan kegiatan keuangan dan ekonomi, yang terdiri dari:

• daftar pekerjaan yang telah selesai dengan indikasi biayanya;
• kontrak dengan kontraktor;
• perkiraan dokumentasi;
• sertifikat pekerjaan yang telah selesai, dll.

Mempelajari laporan tersebut akan memberikan gambaran kepada pemilik apartemen MKD tentang pekerjaan apa yang dilakukan dan oleh siapa, berapa banyak uang yang dibelanjakan, dan yang paling penting, berapa jumlah yang tersisa di rekening perusahaan pengelola. Tanggung jawab organisasi pengelola adalah mentransfer jumlah tersebut ke rekening perusahaan penerus atau HOA (jika terjadi perubahan bentuk kepengurusan). Dalam situasi ini, peristiwa dapat berkembang sesuai dengan skenario berikut.

1. Dimungkinkan untuk mengubah manajemen perusahaan tanpa masalah yang tidak perlu. Karyawan membuat akta penerimaan dan pemindahan gedung apartemen, memberikan laporan yang tidak menimbulkan pertanyaan di kalangan pemilik apartemen, dan mentransfer dana yang belum terpakai ke rekening perusahaan pengelola baru (HOA).

2. Prosedur pergantian pengurus disertai kesulitan. Seringkali perusahaan manajemen bersikeras untuk memelihara rumah lebih lanjut atau berusaha menggunakan sisa dana di atas kertas, itulah sebabnya informasi tentang layanan atau pekerjaan yang belum dilaksanakan muncul dalam laporan.

Jika ada kecurigaan bahwa pemilik apartemen di gedung apartemen telah dirugikan, maka pengacara dari organisasi pengelola baru atau ketua HOA dapat memerintahkan pemeriksaan konstruksi dan teknis. Setelah menyerahkan hasilnya ke pengadilan, Anda dapat menuntut kompensasi dari perusahaan pengelola sebelumnya:

• dana yang tidak digunakan;
• biaya jasa hukum, jika diperlukan;
• biaya pelaksanaan konstruksi dan pemeriksaan teknis.

3. Dalam beberapa kasus, pemilik apartemen di gedung apartemen menemukan saldo negatif di rekening rumahnya. Dalam hal ini, perusahaan pengelola sebelumnya memberikan utang kepada warga yang jumlahnya bisa mencapai ratusan ribu rubel.

Apa alasan situasi ini bisa muncul?

1. Penghuni gedung apartemen selama pemungutan suara memutuskan untuk melakukan perbaikan “karena pembayaran di masa depan.” Dalam hal ini, perusahaan pengelola berpeluang menjerumuskan pemilik apartemen ke dalam lubang utang. Sebelum mengganti perusahaan pengelola atau membuat HOA, pemilik harus membayar manajer untuk layanan yang diberikan dan pekerjaan yang dilakukan.
2. Pihak pengelola melakukan perbaikan tanpa terlebih dahulu menyerahkan masalah tersebut kepada pemungutan suara warga. Namun, sesuai dengan persyaratan Kode Perumahan Federasi Rusia, biaya perbaikan saat ini harus disetujui oleh pemilik apartemen pada rapat umum. Jika perbaikannya bukan keadaan darurat, undang-undang tidak mewajibkan pemilik untuk membayarnya.

Apa pun skenarionya, penting untuk diingat bahwa setiap rubel yang tercantum dalam KUHP harus digunakan sesuai dengan tujuannya.

Pendapat ahli

Kecurangan manajemen merupakan hal yang lumrah

Vyacheslav Velichko,

Direktur perusahaan konsultan di bidang perumahan dan layanan komunal LLC "ZhKS-PRIMORIE"

Di sektor perumahan dan layanan komunal, terdapat banyak skema penipuan, yang sangat disadari oleh para manajer berpengalaman. Sangat sulit bagi rata-rata orang untuk memahami perkiraan dan laporan mereka sendiri, namun, jika Anda terjun ke bisnis, pelajari aspek-aspek tertentu terlebih dahulu.

1. Pekerjaan perbaikan

Seringkali dalam laporan perusahaan manajemen, biaya pekerjaan yang dilakukan sebenarnya ditaksir terlalu tinggi. Bagaimana? Misalnya, sesuai dokumen, pipa di basement diganti sepanjang 5 meter, namun nyatanya yang diganti hanya 2 meter. Atau tidak ada yang mengganti pipa sama sekali. Dalam hal ini, pengelola berharap tidak ada pemilik apartemen yang berlarian di ruang bawah tanah dengan pita pengukur di tangan. Untuk mengatasi keadaan tersebut, perlu dilakukan pemeriksaan awal terhadap MKD secara menyeluruh. Di sini warga harus mengambil dokumen dan memeriksa semuanya: apakah pipa sudah diganti, berapa yang baru jendela plastik muncul di pintu masuk, dll. Apabila pada pemeriksaan ternyata menurut laporan pekerjaan telah dilaksanakan, namun nyatanya tidak, maka pemilik rumah susun harus membuat tindakan balasan dan menghubungi perusahaan pengelola dengan tuntutan pengembalian dana.

1. Perkiraan "meningkat".

Seringkali pekerjaan telah selesai, tetapi laporan-laporan mencerminkan hal itu secara tidak wajar. harga tinggi. Pengeluaran apa yang paling sering dilebih-lebihkan dalam perkiraan? Pertama-tama, ini adalah biaya bahan bakar dan pelumas, serta harga bahan bangunan. Selain itu, PPN mungkin sudah termasuk dalam harga, meskipun perusahaan beroperasi berdasarkan sistem perpajakan yang disederhanakan.

1. Layanan yang tidak terpenuhi

Apa yang harus Anda lakukan jika laporan organisasi pengelola menunjukkan gaji petugas kebersihan, namun tidak ada seorang pun yang pernah melihatnya di rumah Anda? Dengan kata lain, perusahaan pengelola secara rutin membebankan biaya kepada penduduk untuk pekerjaan tersebut, tetapi layanan tersebut tidak diberikan. Untuk membuktikan adanya pelanggaran haknya sendiri dan menuntut penghitungan ulang, pemilik harus sudah menulis pengaduan ke KUHP, serta laporan yang menyatakan tidak dilakukan pembersihan pintu masuk.

Menurut pusat studi opini publik, 10% warga menganggap masalah perumahan dan layanan komunal sebagai salah satu masalah terpenting negara. Penduduk kota menderita karena kenaikan harga utilitas dan buruknya kinerja kewajiban yang diberikan kepada perusahaan pengelola. Kami memberi tahu Anda cara mengubah perusahaan manajemen di gedung apartemen atau memilih jalan baru pengelolaan pembangunan perumahan multi apartemen.

Metode pengendalian

Ada 3 jenis kontrol:

1. Kontrol langsung.
2. Pengurus perkumpulan pemilik rumah susun atau koperasi pembangunan perumahan.
3. Pengelolaan KUHP.

Apa perbedaan antara masing-masing metode?

Kontrol langsung hanya mungkin dilakukan di rumah-rumah kecil, dengan hingga 30 apartemen. DI DALAM kota-kota besar Hanya ada sedikit rumah seperti itu, sehingga sebagian besar gedung bertingkat dilayani oleh HOA dan perusahaan pengelola.

Di rumah yang dikelola oleh HOA, ketua dewan memikul tanggung jawab penuh untuk melakukan perbaikan, lansekap dan kegiatan lainnya. Koperasi perumahan atau perkumpulan pemilik rumah dapat mengadakan perjanjian dengan perusahaan pengelola tanpa mengubah bentuk pengelolaan rumah. Dalam hal ini, perusahaan perekrutan akan bertanggung jawab.

Di rumah yang dikelola oleh perusahaan pengelola, perusahaan menetapkan semua kondisi kerja secara mandiri: tarif, gaji bawahan. Selain itu, perusahaan pengelola berhak untuk melayani sejumlah bangunan tempat tinggal.

Bisakah satu rumah dilayani oleh beberapa perusahaan pengelola sekaligus? Dan apakah beberapa metode pengendalian diterapkan dalam satu rumah sekaligus?

Berdasarkan Bagian 2 Seni. 161 dari Kode Perumahan Federasi Rusia, pemilik harus memilih salah satu metode manajemen. Hanya satu perusahaan yang dapat mengelola gedung apartemen.

Seringkali, lembaga inspeksi menemukan pelanggaran terhadap standar yang ditetapkan. Misalnya, satu rumah dilayani oleh beberapa organisasi sekaligus. Pelanggaran tersebut menimbulkan masalah sebagai berikut:

• pemeliharaan rumah yang tidak tepat;
• cara yang berbeda pembentukan dana perbaikan modal pada satu rumah dan, sebagai hasilnya, istilah yang berbeda melaksanakan pekerjaan yang sama.

Selain hal-hal di atas, hak warga negara untuk memiliki, menggunakan, dan membuang harta bersama juga dilanggar.

Metode pengendalian manakah yang paling populer?

Di St. Petersburg, pemimpinnya adalah perusahaan manajemen. Berdasarkan data analisis Komite Perumahan, terdapat lebih dari 23.000 gedung bertingkat di kota ini, 5.000 di antaranya telah dibuat HOA, sisanya 18.000 rumah dilayani oleh perusahaan pengelola. Dari jumlah tersebut, 16.000 dilayani oleh perusahaan pengelola dengan pembiayaan bersama kota, sisanya adalah organisasi swasta.

Metode pengelolaan ini telah ada selama bertahun-tahun, dan jarang ada orang yang mau mengubah apa pun dalam sistem yang sudah mapan ini. Keinginan untuk berganti perusahaan pengelola atau membentuk perkumpulan pemilik rumah sendiri semakin sering menghampiri penghuni gedung baru yang telah ditunjuk perusahaan pengelolanya.

Kapan waktu yang tepat untuk mengubah cara Anda mengelola?

Untuk tujuan ini, ada indikator obyektif yang dapat digunakan untuk memahami bahwa manajemen perusahaan tidak memenuhi kewajibannya. Misalnya saja jika gagal Pemeliharaan atau di sumber resmi tidak ada informasi mengenai kegiatan keuangan dan ekonomi.

Jika rumah tersebut memiliki pengelola bisnis yang kuat, Anda dapat mengalihkan pengelolaan rumah ke tangan HOA.

Bagaimana cara mengubah perusahaan manajemen atau beralih ke sistem lain?

Masalah ini diselesaikan pada rapat umum. Pemilik harus membuat risalah rapat, memilih perusahaan pengelola lain atau metode pengelolaan gedung apartemen, dan menyetujui syarat-syarat perjanjian kontrak. Penting juga untuk membahas waktu, biaya layanan, komposisi milik bersama. Setelah itu perusahaan pengelola sebelumnya harus mentransfer semua dokumen ke organisasi baru.

Kesulitan mungkin timbul pada tahap ini, karena perusahaan pengelola yang ditolak dapat menunda transfer dokumen teknis ke rumah. Ini merupakan pelanggaran yang penyelesaiannya harus ditangani oleh inspektorat perumahan. Inspektorat perumahan dapat menyita rumah dari perusahaan pengelola tanpa proses hukum yang panjang.

Pertemuan pemilik rumah. Sejak kapan pembeli apartemen dapat berperan aktif di dalamnya?

Sebelumnya, hanya mereka yang sudah mendaftarkan rumah susun dan mendapat sertifikat hak milik yang bisa mengikuti rapat pemilik rumah. Kini segalanya berbeda, pemegang saham yang belum memiliki hak kepemilikan atas apartemen tersebut bisa memilih untuk mengganti perusahaan pengelola.

Siapa yang dapat memulai pertemuan warga?

Pemilik mana pun dapat melakukan ini. Menurut undang-undang saat ini, perusahaan pengelola, asosiasi pemilik rumah, dan koperasi perumahan harus memberinya daftar pemilik apartemen, tanpanya, rapat tidak akan mempunyai kekuatan hukum.

Daftar pemilik rumah susun merupakan lampiran wajib pada risalah rapat. Apabila tidak ada, maka rapat dianggap telah diadakan dengan pelanggaran-pelanggaran yang berarti keputusan-keputusan yang diambil dalam rapat itu batal.

Bagaimana cara mengumpulkan seluruh warga untuk rapat umum?

Mengumpulkan seluruh warga untuk membahas masalah penting seperti pergantian manajemen perusahaan sangatlah problematis. Namun untuk mencapai tujuan ini, Anda perlu mendapatkan persetujuan dari setidaknya separuh pemilik.

Oleh karena itu, survei langsung dapat dilakukan kepada pemilik yang berhalangan hadir dalam pertemuan tersebut.

Masih ada pertanyaan? Tinggalkan informasi kontak Anda dan spesialis kami akan menghubungi Anda kembali.

Kota Slobodskoy: Organisasi pengelola yang kontrak pengelolaannya diakhiri mentransfer akumulasi uang tunai ke rekening organisasi pengelola baru setelah intervensi jaksa

Jaksa Antar Distrik Slobodsky berdasarkan hasil audit efektivitas penggunaan kompleks utilitas publik oleh organisasi sumber keuangan Pelanggaran terhadap undang-undang ini diidentifikasi dalam kegiatan perusahaan kesatuan kota “Perusahaan Manajemen “Utara”.

Menurut undang-undang perumahan, sebuah gedung apartemen hanya dapat dikelola oleh satu organisasi pengelola. Organisasi pengelola, tiga puluh hari sebelum berakhirnya perjanjian pengelolaan gedung apartemen, wajib mentransfer dokumentasi teknisnya dan dokumen lain yang berkaitan dengan pengelolaan rumah tersebut kepada organisasi pengelola yang baru dipilih.

Dalam pemeriksaan kejaksaan, diketahui bahwa pada tanggal 31 Desember 2014, telah terjadi perjanjian pengelolaan gedung apartemen nomor 3 di jalan tersebut. V. Jalur kota Slobodsky, yang dibuat antara Asosiasi Pemilik Rumah "Vyatich-3" dan Perusahaan Kesatuan Kota "Perusahaan Manajemen" Sever "dihentikan.

Sebelumnya, pengelola rumah ini adalah Perusahaan Kesatuan Kota “Perusahaan Pengelola “Sever”. Setelah kontrak pengelolaan rumah berakhir, perusahaan pengelola berhenti menyediakan pemeliharaan.

Selama periode ketika perusahaan kesatuan kota "UK "Sever" sebenarnya adalah perusahaan pengelola gedung ini, ia mengumpulkan dan mengumpulkan dana untuk perumahan dan layanan komunal yang diberikan dari penghuni gedung, termasuk untuk perbaikan dan pemeliharaan gedung. milik bersama gedung apartemen Selain itu, melanggar Art. 162 dari Kode Perumahan Federasi Rusia, perusahaan manajemen dan setelah pemutusan kontrak manajemen, akumulasi dana di bawah item perbaikan dan pemeliharaan gedung apartemen No. 3 di jalan. V. Trakt tidak mentransfer lebih dari 138 ribu rubel secara penuh ke rekening HOA Vyatich-3.

Hal ini melanggar hak dan kepentingan hukum penghuni rumah kondisi yang menguntungkan tempat tinggal di tempat tinggal, karena HOA Vyatich-3 tidak memiliki kemampuan untuk melakukan perbaikan rutin rumah atas permintaan penghuni dan keputusan rapat umum pemilik karena kurangnya akumulasi dana di rekening pribadi pemilik. rumah.

Sehubungan dengan pelanggaran yang teridentifikasi, direktur Perusahaan Kesatuan Kota "Perusahaan Manajemen "Sever" mengajukan tuntutan untuk segera menghilangkannya. Sebagai hasil dari tindakan yang diambil oleh kantor kejaksaan, dana berjumlah lebih dari 138 ribu rubel ditransfer ke rekening perusahaan pengelola rumah yang baru.

Pelanggaran serupa diidentifikasi oleh kantor kejaksaan antar distrik dalam kegiatan perusahaan kesatuan kota "Perusahaan Manajemen" Sever "ketika mentransfer dana ke rekening organisasi manajemen baru rumah No. 27 di jalan. Tanggul kota Slobodsky - LLC "Perusahaan Manajemen "Upravdom" setelah pemutusan kontrak manajemen. Berdasarkan hasil pertimbangan pengajuan yang dilakukan oleh kantor kejaksaan antar distrik, dana sebesar 68 ribu rubel juga ditransfer ke perusahaan kesatuan kota "UK "Sever" ke rekening perusahaan pengelola rumah yang baru.
Masalah ini berada di bawah kendali jaksa antar distrik.

Instruksi hukum situs ini akan memberi tahu Anda atas dasar apa penghuni gedung apartemen dapat menolak untuk memenuhi perjanjian pengelolaan gedung apartemen dan apa yang perlu dilakukan untuk melakukan hal ini.

Bagaimana pemilik dapat mengakhiri perjanjian dengan perusahaan manajemen?

Berdasarkan Kode Perumahan Di Federasi Rusia, penghuni gedung apartemen memilih cara mengelolanya sendiri, atau perusahaan pengelola dipilih untuk mengelola gedung apartemen berdasarkan hasil kompetisi terbuka yang diadakan oleh pemerintah daerah. Hal ini menentukan atas dasar apa warga dapat menolak memenuhi perjanjian pengelolaan.

Jika perjanjian dibuat dengan perusahaan pengelola berdasarkan keputusan rapat umum pemilik tempat di gedung apartemen, maka dimungkinkan untuk menolak pelaksanaannya secara sepihak hanya karena perusahaan pengelola tidak memenuhi kewajibannya sesuai dengan perjanjian (Bagian 8.2 Pasal 162 Kode Perumahan Federasi Rusia). Ini kondisi yang diperlukan untuk mengakhiri kontrak secara sepihak. Jika perkara tersebut dipertimbangkan di pengadilan, maka perlu dibuktikan faktanya eksekusi yang tidak tepat syarat-syarat kontrak, jika tidak, kontrak tidak dianggap berakhir (lihat, misalnya, Penetapan Pengadilan Kota St. Petersburg tanggal 17 Februari 2011 dalam kasus No. 33-2330). Untuk mengakhiri kontrak dengan perusahaan pengelola yang dipilih berdasarkan hasil suatu kompetisi, tidak menjadi soal apakah perusahaan pengelola tersebut menjalankan tugasnya dengan baik atau tidak, yaitu. dimungkinkan untuk mengubah KUHP meskipun ia menjalankan tugasnya dengan baik (klausul 8.1 Pasal 162 Kode Perumahan RF).

Bagaimana cara pengusaha mengakhiri kontrak?

(( vrezka ))Tata cara pengelolaan bangunan rumah susun yang seluruhnya atau lebih dari 50% milik negara atau properti kota, didirikan sesuai dengan Pasal 163 Kode Perumahan Federasi Rusia. Kesimpulan dari perjanjian dengan organisasi pengelola adalah wajib jika merupakan bagian dari negara, entitas konstituen Federasi Rusia atau kotamadya dalam hak kepemilikan bersama atas harta bersama di MKD lebih dari 50%. Organisasi pengelola dipilih berdasarkan hasil kompetisi terbuka.

Penyewa memiliki hak untuk berpartisipasi dalam rapat umum, namun pengambilan keputusan hanya dapat dipengaruhi oleh pemilik tempat - pihak berwenang atau pemerintah daerah. Apabila lebih dari separuh kekayaan MKD dimiliki oleh negara bagian atau kotamadya, maka hak suara dalam rapat umum menjadi milik mereka. Sebagai aturan, untuk menyelesaikan masalah apa pun dengan perusahaan pengelola, penyewa (penyewa) harus mengajukan permohonan terkait kepada pemilik dan menerima tanggapan tertulis. Penyewa juga berhak mengadukan KUHP kepada Inspektorat Perumahan Negara.

Mengubah manajemen perusahaan - apa yang perlu dilakukan?

Untuk mengambil keputusan tentang perubahan perusahaan pengelola, perlu diadakan dan diadakannya rapat umum pemilik rumah (klausul 4, bagian 2, pasal 44, pasal 46 Kode Perumahan Federasi Rusia). Untuk tujuan ini, disarankan untuk mengidentifikasi pemrakarsa pertemuan tersebut atau membentuk kelompok inisiatif. (Perintah Kementerian Konstruksi Rusia tanggal 31 Juli 2014 N 411/pr “Atas persetujuan kondisi perkiraan perjanjian pengelolaan gedung apartemen dan rekomendasi metodologis tentang tata cara penyelenggaraan dan penyelenggaraan rapat umum pemilik tempat di gedung apartemen"). 10 hari sebelum rapat, pemberitahuan melalui surat tercatat tentang penyelenggaraannya harus sudah diterima oleh semua pemilik tempat di gedung apartemen. Rapat umum juga dapat mengatur metode pemberitahuan lain. Pesan tersebut harus berisi informasi dalam Bagian 5 Seni. 45 Kode Perumahan Federasi Rusia.

Selain mengambil keputusan untuk mengganti perusahaan, pemilik harus memilih organisasi pengelola lain atau mengubah cara mereka mengelola rumah ini (Bagian 8.2 Pasal 162 Kode Perumahan Federasi Rusia). Rapat umum sah (memenuhi kuorum) apabila dihadiri oleh pemilik yang mempunyai lebih dari 50% suara. jumlah total suara (Pasal 45 Kode Perumahan RF). Keputusan untuk memilih perusahaan manajemen baru diambil dengan suara terbanyak dari jumlah total suara pemilik yang berpartisipasi dalam rapat (Pasal 46 Kode Perumahan Federasi Rusia).

Keputusan rapat umum dituangkan dalam risalah rapat umum. Rekomendasi untuk pendaftaran terkandung dalam Rancangan Perintah Kementerian Konstruksi Rusia “Atas persetujuan aturan untuk menyusun risalah rapat umum pemilik tempat di gedung apartemen.” Salinan keputusan dan risalah rapat umum dikirimkan oleh pemrakarsa rapat kepada organisasi pengelola, pengurus HOA atau koperasi perumahan dalam waktu 10 hari setelah rapat. Hasil rapat diberitahukan kepada pemilik dalam jangka waktu yang sama sesuai dengan tata cara yang telah ditetapkan.

Kembali