CARA MENINGKATKAN EFISIENSI TATA KELOLA KOTA
Konovalov Alexander Alexandrovich
Kandidat Ilmu Ekonomi, Associate Professor
Negara Bagian Rostov
Universitas Ekonomi (RINH),
Departemen Luar Negeri,
dan keamanan ekonomi
ANOTASI:
Artikel ini membahas cara-cara untuk meningkatkan efisiensi pemerintahan kota. Langkah-langkah khusus untuk meningkatkan efisiensi pemerintahan kota dipertimbangkan dan dianalisis.
ABSTRAK:
Artikel ini membahas cara-cara untuk meningkatkan efisiensi pengelolaan kota. Meninjau dan menganalisis langkah-langkah spesifik untuk meningkatkan efisiensi pengelolaan kota.
Kata kunci: meningkatkan efisiensi pemerintah kota, pemerintahan sendiri lokal .
Kata kunci: meningkatkan efisiensi manajemen kota, pemerintah daerah.
Dengan efektivitas pemerintahan kota, penulis memahami efektivitas kegiatan pemerintah daerah. Kinerja ini tercermin dalam berbagai indikator kegiatan pemerintah kota dan manajemen pejabat entitas ini. Efisiensi memiliki karakteristik kuantitatif dan kualitatif.
Pemerintah lokal Rusia merupakan salah satu fondasi sistem konstitusional Federasi Rusia, memecahkan masalah sosial-ekonomi, mempertimbangkan isu-isu penting lokal untuk kenyamanan keberadaan penduduk pemukiman. Mengingat sifat global dari reformasi pemerintah daerah di Rusia, perlu diperhatikan peran khusus dari pekerja yang melakukan reformasi tersebut layanan kota. Tidak hanya masa kini, tetapi juga masa depan pemerintahan daerah sendiri bergantung pada seberapa terlatihnya para spesialis, memiliki tujuan, layak, dan kompeten.
Banyak teknologi manajemen modern yang secara signifikan dapat meningkatkan efisiensi manajemen kota. Di dunia modern, kondisi eksternal bagi berfungsinya organisasi mana pun berubah dengan cepat, dan lingkungan ekonomi menjadi semakin kompetitif. Dalam hal ini, banyak organisasi sektor swasta dan publik terpaksa mengadopsi metode manajemen baru.
Mayoritas teknologi modern manajemen dapat digunakan tidak hanya di bidang komersial, tetapi juga dalam administrasi negara bagian dan kota. Kondisi baru bagi perkembangan masyarakat mengarah pada fakta bahwa banyak metode dan teknik pengelolaan yang telah terbukti efektivitasnya di sektor komersial secara bertahap dialihkan ke praktik pengelolaan kota. Akibatnya, perbedaan antara pengelolaan organisasi komersial dan pemerintah semakin berkurang. Sebagian besar pendekatan, teknik khusus, dan teknologi manajemen yang sukses relevan saat ini tidak hanya bagi perusahaan komersial, tetapi juga bagi pihak berwenang dikendalikan pemerintah. DI DALAM Akhir-akhir ini Di seluruh dunia terjadi perubahan model pengelolaan pelayanan publik pada umumnya dan pemerintahan kota pada khususnya. Perubahan-perubahan ini sampai batas tertentu bertepatan dengan perubahan manajemen dalam organisasi komersial.
Proses peningkatan efisiensi sistem pemerintahan kota tidak boleh terjadi secara spontan, melainkan suatu proses yang terkelola dan terencana berdasarkan:
tentang visi strategis pembangunan kotamadya,
tentang meramalkan tren pembangunan dan kemampuan sendiri,
pada pengembangan program strategis, ekonomi, ekonomi, sosial secara konsisten.
Penting untuk beralih dari penerima dana anggaran yang pasif ke pencarian aktif cara untuk meningkatkan efisiensi kompleks ekonomi kotamadya, dengan mengandalkan sumber daya internal.
Pencarian sumber daya untuk pengembangan kotamadya harus dilakukan di bidang kegiatan hukum, organisasi dan manajemen.
Tabel 1 menyajikan cara-cara utama untuk meningkatkan efisiensi pemerintahan kota.
| TIDAK. |
Cara untuk meningkatkan efisiensi pemerintahan kota |
Hasil yang diharapkan |
|
Pengembangan hubungan sewa, properti kota untuk mengisi anggaran dari sumber non-pajak |
Meningkatkan efisiensi pemerintahan kota dengan meningkatkan pendapatan kompleks ekonomi pemerintah kota berdasarkan sumber daya internal |
|
|
Peningkatan nilai properti kota karena peningkatan investasi swasta |
Pertumbuhan menarik investasi swasta di real estat kota |
|
|
Stabilisasi situasi keuangan kota dengan meningkatkan penerimaan pajak |
Peningkatan efisiensi pemerintahan kota karena pertumbuhan pendapatan pajak kompleks ekonomi pemerintah daerah |
|
|
Menemukan cara-cara baru untuk mengembangkan dan merangsang amal sebagai bidang pembangunan sosial yang paling penting |
Meningkatkan efektivitas kegiatan amal, penyelesaian masalah sosial, meningkatkan taraf dan kualitas hidup penduduk. |
Tabel 1. Cara meningkatkan efisiensi pemerintahan kota.
Mari kita pertimbangkan masing-masing poin secara lebih rinci.
Pengembangan hubungan sewa, properti kota untuk mengisi kembali anggaran dari sumber non-pajak - diharapkan untuk mengidentifikasi kemungkinan objek sewa, mencatat dan mengendalikan pembayaran pembayaran sewa, melakukan inventarisasi dan audit real estat, untuk menganalisis efisiensi penggunaan ruang yang disewa. Perlu juga dikembangkan peraturan “Tentang tata cara penggunaan dan pembuangan properti kota" Menyusun perjanjian sewa real estat sebagai pengungkit ekonomi universal, sumber pendapatan anggaran daerah. Hal ini akan meningkatkan efisiensi pemerintah kota dengan meningkatkan pendapatan kompleks ekonomi pemerintah kota, dengan mengandalkan sumber daya internal.
Meningkatkan nilai properti kota melalui peningkatan investasi swasta - diharapkan dapat menciptakan kondisi untuk menarik investasi modal di real estat kota, mengembangkan peraturan “Tentang penyewa pemeriksaan, rekonstruksi dan pemulihan properti kota", pengembangan metodologi untuk menghitung sewa tergantung pada lokasi fasilitas di zona ekonomi teritorial; tergantung pada periode dan jenis kegiatan perusahaan. Semua ini akan meningkatkan daya tarik investasi swasta di real estate kota.
Menstabilkan situasi keuangan kotamadya dengan meningkatkan pendapatan pajak melibatkan penciptaan kondisi untuk pengembangan basis pajak pendapatan anggaran daerah, pembentukan ketertiban umum diferensiasi tarif pajak, pengembangan mekanisme diferensiasi pajak bumi. Hal ini akan meningkatkan efisiensi pemerintah daerah karena pertumbuhan pendapatan pajak kompleks ekonomi pemerintah daerah.
Mencari cara-cara baru untuk mengembangkan dan merangsang amal sebagai bidang pembangunan sosial yang paling penting - menciptakan kondisi yang merangsang bagi pertumbuhan kegiatan sosial badan usaha di wilayah kotamadya, mengembangkan peraturan “Tentang mengadakan kompetisi khusus untuk menyebarkan kegiatan amal dan mendorong para dermawan”, mengembangkan sistem motivasi nilai. Hal ini akan meningkatkan efisiensi kegiatan amal, memecahkan beberapa masalah sosial, dan meningkatkan taraf dan kualitas hidup penduduk.
Situasi perekonomian saat ini, pengalihan pusat reformasi ke tingkat regional dan lokal, memerlukan pengembangan pendekatan, metode dan bentuk organisasi pengelolaan wilayah baru yang sesuai dengan situasi saat ini. Proses-proses yang terjadi pada masa pembentukan ekonomi pasar memerlukan penyesuaian isi dan metodologi penelitian di bidang pengelolaan kota, serta perlu mengandalkan pengalaman dan tradisi penelitian ekonomi daerah yang ada.
Saat ini, karena semakin pentingnya perekonomian kota, pusat gravitasi penelitian ekonomi beralih dari masalah lokasi produksi ke masalah peningkatan efisiensi pengelolaan kota.
Ilmu ekonomi kota mempelajari prasyarat objektif sisi yang berbeda pengembangan dan penempatan tenaga produktif, proses sosial ekonomi dalam negara dan wilayahnya yang erat kaitannya dengan kondisi alam dan lingkungan. Dan jika sebelumnya bagian dominan perekonomian daerah dianggap sebagai proses distribusi tenaga produktif yang terpusat dan terencana, dimana perekonomian masing-masing daerah dianggap sebagai bagian dari satu kompleks perekonomian nasional, kini proses sosial ekonomi dan sosial yang terjadi. di daerah mulai mengemuka.
BIBLIOGRAFI:
- Anichkova A. A. Cara meningkatkan efisiensi pengelolaan properti kota // Masalah ekonomi modern. 2011. Nomor 2 Hal.407-408.
- FILATOV M.A. Masalah pembangunan kota di wilayah Tver // Ekonomi regional: teori dan praktik. 2008. Nomor 2 Hal.63-67.
- Voroshilov N.V. Efisiensi pengelolaan kota: esensi dan pendekatan penilaian // Masalah pengembangan wilayah. 2015. Nomor 3 (77) Hlm.143-159.
- Animitsa E.G., Tertyshny A.T. Dasar-dasar Pemerintahan Daerah Sendiri, M.: INFRA - M, 2006.
- Vlasova E. M., Tsvetkova E. A., Shikhbabaeva I. F. Metode untuk menilai kegiatan manajemen pegawai badan pemerintahan mandiri lokal sebagai alat untuk meningkatkan efisiensi pemerintahan mandiri lokal // Ilmuwan muda. - 2016. - Nomor 8. - hal.509-512.
- Kozelsky V. N. Studi tentang esensi pelayanan publik V Rusia modern//Buletin Universitas Sosial Ekonomi Negeri Saratov. 2011. Nomor 2 Hal.148-151.
- Trofimova N. B. Peran infrastruktur komunal dalam pembangunan ekonomi kotamadya. Pengalaman luar negeri //NiKa. 2011.No.S.217-219.
Pemerintah daerah adalah salah satu lembaga terpenting dalam masyarakat modern. Hal ini dirancang untuk memecahkan dan mengatur berbagai masalah ekonomi, sosial, politik, lingkungan hidup dan lainnya yang muncul di tingkat lokal. Realitas dan efektivitas pemerintahan mandiri lokal ditentukan, pertama-tama, oleh sumber daya material dan keuangan yang tersedia bagi kotamadya dan, secara keseluruhan, merupakan landasan keuangan dan ekonomi dari pemerintahan mandiri lokal.
Basis ekonomi pemerintahan mandiri lokal suatu kotamadya terdiri dari properti milik kotamadya, dana dari anggaran lokal, serta hak milik kotamadya.
Namun, meskipun ada banyak sumber daya, sebagian besar kota mendapat subsidi. Dalam struktur bantuan keuangan dari anggaran daerah, bukan subsidi, daerah yang pengeluarannya ditentukan oleh pemerintah kota sendiri, menjadi semakin penting, tetapi subsidi, yaitu. berbagi partisipasi dari tingkat sistem anggaran yang lebih tinggi dalam pengeluaran yang dianggap perlu oleh subjek Federasi.
Dalam kondisi seperti ini, tentu saja pemerintah kota kehilangan kebebasan dan kemandirian ekonominya, yang pada akhirnya mengurangi efektivitas pemerintahan daerah. Pemerintah kota terpaksa mengambil semua tindakan yang diperlukan untuk mengubah situasi saat ini. Dengan demikian, kepemilikan kota menjadi basis kegiatan kotamadya sebagai alat untuk mengelola solvabilitas dan stabilitas keuangan daerah.
Dalam beberapa tahun terakhir, minat para ilmuwan dan praktisi terhadap masalah efisiensi penggunaan properti kota menjadi semakin nyata. Meningkatnya relevansi masalah ini disebabkan oleh tidak efektifnya penggunaan lahan kota, yang seringkali disewakan atau, lebih buruk lagi, dijual dengan harga murah. Properti kota berada dalam kondisi bobrok, seringkali tidak layak digunakan dan memerlukan perbaikan besar.
Menganalisis masalah ini, kita dapat mengidentifikasi beberapa pendekatan untuk menentukan efisiensi penggunaan properti.
Pertama, dari segi besarnya pendapatan yang diterima. Indikator tersebut dapat berupa bagian pendapatan anggaran dari penggunaan properti secara ekonomi (termasuk pendapatan dari pajak properti; tidak termasuk pendapatan dari pajak properti).
Kedua, dari sudut pandang kemaslahatan umum. Hanya indikator kualitatif (misalnya penurunan kejahatan anak akibat pembangunan jaringan klub anak).
Ketiga, dari sudut pandang keekonomian dana anggaran (banyak digunakan di Rusia pra-revolusioner). Misalnya saja konstruksi gedung administrasi memungkinkan Anda untuk mengosongkan stok perumahan yang ditempati oleh berbagai institusi (SES, departemen perumahan, kantor paspor, dll.) dan mentransfernya ke penduduk, serta mengurangi pembayaran ke sektor swasta untuk ruang yang disewa.
Sehubungan dengan properti kota, tingkat kelayakan harus dinilai, dan bukan tingkat efisiensi penggunaan. Jika kita berbicara tentang manajemen yang efektif, maka derajat efektivitas harus dinilai dari tingkat kepuasan seluruh pihak yang berkepentingan dalam menyelesaikan masalah tertentu. Tidak mungkin mengevaluasi efektivitas manajemen hanya dengan indikator kuantitatif, karena manajemen keuangan kota dan properti adalah bidang kegiatan tertentu di mana yang sering kali penting bukanlah jumlah permasalahan yang terselesaikan, namun kualitas penyelesaiannya.
Ketika menilai efektivitas pengelolaan keuangan dan properti, seseorang harus melanjutkan dari tujuan dan sasaran yang dihadapi pemerintah daerah. Karena tujuan utama kegiatan pemerintah daerah adalah untuk memenuhi kepentingan kolektif penduduk yang tinggal di wilayah kotamadya dan untuk menjamin kebutuhan hidup dasar mereka di wilayah yang berada di bawah yurisdiksi kotamadya, kita tidak dapat langsung menggunakan pasar biasa. penilaian (profitabilitas, profitabilitas, dll). Dalam hal ini pertama-tama perlu dijawab pertanyaan-pertanyaan tentang seberapa besar peningkatan kualitas hidup penduduk sebagai akibat dari pengelolaan, seberapa dinamis perkembangannya. kotamadya. Oleh karena itu, diperlukan pendekatan yang berbeda untuk menilai efektivitas pengelolaan bagian pendapatan dan belanja anggaran daerah dan berbagai objek properti kota.
Ketika menilai efektivitas pengelolaan properti kota, perlu untuk memisahkan objek properti yang diperlukan untuk memecahkan masalah sosial dan objek properti yang digunakan untuk memperoleh pendapatan tambahan anggaran daerah.
Analisis ini juga dapat disajikan dari perspektif tiga aspek yang dapat digunakan untuk menilai efisiensi penggunaan properti kota: tanah, perencanaan kota, dan perlindungan lingkungan.
Dari sudut pandang aspek pertama, efisiensi dinyatakan dengan jumlah maksimum pembayaran tanah yang dikumpulkan; dari sudut pandang kedua, dengan penciptaan kondisi spasial pengembangan basis material dari kompleks kota yang terdiversifikasi, dari posisi ketiga - pelestarian maksimum lanskap alam yang berharga dan memastikan keseimbangan lingkungan, yang pada akhirnya berdampak positif pada kesehatan penduduk.
Berdasarkan penilaian efisiensi penggunaan properti kota, dimungkinkan untuk merencanakan opsi untuk penggunaan real estat (penjualan, sewa, pengalihan ke manajemen, gadai, kontribusi kepada modal dasar menciptakan masyarakat).
Dasar umum untuk merencanakan setiap kegiatan di atas adalah untuk menentukan kegiatan yang sebenarnya nilai pasar objek real estat. Kriteria utama untuk memilih suatu opsi adalah pendapatan maksimum dari penerapan opsi tertentu untuk menggunakan properti kota.
Oleh karena itu, salah satu tugas terpenting kotamadya adalah meningkatkan efisiensi pengelolaan properti kota sebagai proses introspeksi yang tidak biasa, yang harus dilakukan oleh organisasi pengelola terkait.
Salah satu cara untuk meningkatkan efisiensi pengelolaan properti kota adalah dengan mengadakan kompetisi untuk posisi manajer dan perusahaan serta lembaga kota, meningkatkan kualifikasi personel manajemen, mengontrol secara ketat pekerjaan mereka, dan mengevaluasi kegiatan mereka berdasarkan hasil pekerjaan. kompleks yang mereka kelola.
Yang kedua adalah kontrol yang ketat meja kepegawaian perusahaan, yang harus sesuai dengan volume layanan yang mereka berikan atau pekerjaan yang dilakukan.
Metode ketiga adalah dengan menyewakan properti kota secara kompetitif dan mengatur lelang sehingga proyek yang lebih menguntungkan dan investor mendapat keuntungan.
Persyaratan utama untuk penjualan atau penyewaan suatu bangunan oleh masyarakat lokal adalah bahwa prosedur tersebut harus konsisten dengan kondisi pasar (lelang, persaingan, dan persyaratan untuk memastikan harga jual pasar, sewa). Hak untuk menjual dan menyewakan bangunan masyarakat setempat sama dengan haknya untuk memperoleh bangunan industri lama menjadi milik pribadi. Tujuan dari operasi terakhir ini adalah untuk mendorong penggunaan baru setelah renovasi dengan memberikan diskon kepada pembeli atau penyewa untuk menutupi selisih antara biaya yang biasanya lebih tinggi setelah restorasi struktur dan harga pasarnya.
Selain itu, di beberapa wilayah kota yang memerlukan promosi penciptaan atau perluasan kegiatan ekonomi di bidang pemerintahan daerah (misalnya, di bidang pertamanan), komunitas lokal dapat memberikan diskon sebesar harga pasar penjualan atau penyewaan real estate, misalnya sebesar 25% dari harga jual atau nilai sewa bangunan.
Metode lain untuk meningkatkan efisiensi pengelolaan properti kota adalah dengan menetapkan prosedur penerimaan keputusan manajemen jika terjadi kegagalan dalam pelaksanaan program (rencana, rencana bisnis). Khususnya, ketika membenarkan ketidakmungkinan mencapai tujuan atau melaksanakan program, keputusan dapat dibuat mengenai reorganisasi, likuidasi suatu perusahaan, lembaga, privatisasi properti kota, dll.
Kita tidak hanya bisa menyetujui metode-metode ini sebagai pendekatan yang tepat terhadap arah situasi saat ini, namun juga penambahan normatif terhadap metode-metode tersebut harus diadopsi di tingkat lokal. perbuatan hukum, yang menurutnya klausul wajib dari perjanjian (kontrak) dengan kepala perusahaan akan menjadi aturan yang menetapkan hak pemilik properti kota yang ditransfer untuk memberhentikan manajer ini dari jabatannya jika kinerja organisasi tidak memenuhi persyaratan tertentu.
Namun, cakupan metode untuk meningkatkan efisiensi pengelolaan properti dan keuangan kota masih terbatas. Masalah utamanya adalah kesiapan dan kualifikasi personel manajemen, serta minat mereka terhadap hasil kegiatannya.
Umum di sebagian besar negara dunia modern kecenderungannya adalah mengurangi urusan-urusan komunal yang sebenarnya dan memperluas urusan-urusan wajib dan yang didelegasikan. Situasi ini mencerminkan meningkatnya integrasi badan-badan lokal ke dalam mekanisme negara, adaptasi mereka untuk memecahkan, pertama-tama, masalah-masalah yang menjadi kepentingan nasional.
Dalam hal ini, perlu dibicarakan reformasi hubungan antara otoritas negara bagian dan lokal, yaitu kebutuhan untuk meninjau distribusi masalah yurisdiksi (dan, karenanya, properti), kotamadya dan kekuasaan negara, dengan mempertimbangkan pendapat masing-masing. kotamadya, untuk menggunakan properti kota secara lebih efektif.
Dengan demikian, masalah yang terkait dengan efisiensi pengelolaan properti kota terutama disebabkan oleh ketidaksempurnaan undang-undang, yang dirancang untuk menciptakan kondisi bagi berfungsinya semua peserta dalam hubungan hukum, termasuk di bidang ekonomi dan sosial. Di sinilah sistem pengelolaan properti kota diterapkan dalam satu kotamadya. Orientasi sosial dari properti kota sangatlah penting. Masalah besarnya dan kebobrokan sejumlah besar properti kota juga terlihat jelas. Cara untuk meningkatkan efisiensi pengelolaan properti kota bervariasi dan pemerintah kota perlu melakukan pekerjaan yang sistematis dan terarah ke arah ini.
sosial ekonomi properti kota
Telah diketahui dengan baik bahwa realitas dan efektivitas pemerintahan daerah ditentukan terutama oleh sumber daya material dan keuangan yang mereka miliki. Kurangnya sumber daya keuangan yang memadai dalam anggaran kota memaksa pemerintah kota untuk memperbaiki kebijakan anggaran dan pajak. Dan pertama-tama, ini adalah penetapan pembayaran atas penggunaan sumber daya alam dan, khususnya, pembayaran untuk real estat perkotaan.
Pengelolaan properti kota yang efektif merupakan bagian integral dari kegiatan pemerintah kota untuk mengisi kembali anggaran untuk memecahkan masalah ekonomi dan sosial.
Definisi properti kota ditentukan dalam Pasal 215 KUH Perdata Federasi Rusia - properti yang dimiliki oleh hak kepemilikan atas pemukiman perkotaan dan pedesaan, serta entitas kota lainnya, adalah properti kota.5
Atas nama kotamadya, hak pemilik dilaksanakan oleh badan pemerintah daerah dan orang-orang yang ditentukan dalam Pasal 125 KUH Perdata Federasi Rusia.
Pengelolaan barang milik kota adalah suatu disiplin ilmu pengetahuan dan ekonomi yang mempelajari sistem hubungan subjeknya (pemilik) dengan barang miliknya sebagai miliknya, yang dinyatakan dalam kepemilikan, penggunaan, dan pembuangan barang tersebut, serta dalam penghapusan campur tangan semua pihak ketiga dalam wilayah dominasi ekonomi tersebut, di mana kekuasaan pemilik meluas.
Dalam beberapa tahun terakhir, minat para ilmuwan dan praktisi terhadap masalah efisiensi penggunaan properti kota semakin terlihat. Meningkatnya relevansi masalah ini disebabkan oleh tidak efektifnya penggunaan lahan kota, yang seringkali disewakan atau, lebih buruk lagi, dijual dengan harga murah. Properti kota berada dalam kondisi bobrok, seringkali tidak layak digunakan dan memerlukan perbaikan besar.
Properti kota, bersama dengan keuangan lokal, merupakan dasar ekonomi pemerintah lokal. Oleh karena itu, masalah pembentukan pengelolaan dan pembuangan properti kota yang efektif menjadi prioritas bagi pemerintah kota. Untuk kotamadya yang baru dibentuk, masalah dukungan peraturan yang cepat dan komprehensif terhadap kegiatan badan pemerintah daerah dalam mengelola properti kota mempunyai relevansi khusus.6 Memecahkan masalah pembentukan kotamadya yang baru dibentuk. sistem yang efektif Pengelolaan properti kota melibatkan pemusatan upaya pembuatan peraturan, organisasi dan pengelolaan pemerintah daerah di bidang-bidang utama berikut:
1. Memastikan akuntansi properti kota yang benar (yaitu lengkap dan tepat waktu) dan memelihara daftarnya, termasuk deskripsi multidimensi (teknis, ekonomi, hukum) dari objek akuntansi yang relevan.
2.Memastikan optimalitas keputusan manajemen mengenai pelepasan properti kota (menjaga keseimbangan tujuan sosial, fiskal dan investasi), termasuk ketika diasingkan, ditugaskan ke manajemen ekonomi atau manajemen operasional, dialihkan untuk digunakan atau manajemen perwalian, dibuat sebagai sumbangan terhadap penciptaan badan usaha, digunakan sebagai jaminan atas kewajiban pinjaman (hipotek).
5 KUH Perdata Federasi Rusia Art. 215 “Hak milik kota”
6 Nekrasov V.I.Properti kota dalam sistem manajemen kota // Masalah ekonomi daerah. - 2010. - No.3/4.- Hal.302-310.
3. Memastikan pemeliharaan yang tepat dan penggunaan yang efektif properti kota, termasuk langkah-langkah untuk meningkatkan daya tarik investasi real estat kota.
4. Memastikan kontrol yang efektif atas keamanan dan tujuan penggunaan properti kota.7
Pembangunan sistem pengelolaan properti kota yang terpadu memerlukan upaya pembuatan peraturan yang aktif dari pemerintah kota itu sendiri. Dalam kegiatan pembuatan peraturannya, pemerintah kota saat ini mengikuti jalur penerapan peraturan terpisah di bidang kegiatan tertentu untuk pengelolaan dan pembuangan properti kota. Beberapa pengalaman telah diperoleh dalam menerapkan peraturan tersebut dalam praktiknya. Tampaknya pengalaman ini dapat digunakan untuk mengembangkan undang-undang komprehensif yang akan mengatur hampir semua aspek pengelolaan dan pembuangan properti kota.
Bagian terpisah dari tindakan hukum pengaturan yang komprehensif dapat dikhususkan untuk isu-isu berikut:
1.Akuntansi properti kota;
2.Kontrol atas penggunaan properti kota; 3.Pembentukan dan reorganisasi perusahaan dan lembaga; 4. Likuidasi perusahaan dan lembaga;
5.Manajemen perusahaan; 6. Partisipasi dalam badan usaha;
7. Pelepasan real estat yang diberikan kepada perusahaan; 8. Penjualan perumahan kota;
9. Pemindahan harta benda untuk digunakan berdasarkan suatu perjanjian;
10. Mengkreditkan biaya perbaikan besar terhadap sewa;
11. Menyewakan properti;
12. Pengelolaan perwalian harta benda;
13. Penyertaan dalam kegiatan penanaman modal dengan cara mengalihkan harta kepada penanam modal;
14. Gadai properti kota;
15. Penghapusan properti kota.
Meskipun bersifat komprehensif, dokumen ini tetap akan mengacu pada peraturan dan peraturan lainnya. Oleh karena itu, badan pemerintah daerah yang berwenang juga harus mengembangkan dan mengadopsi peraturan berikut:
Peraturan tentang komisi pembuangan properti kota;
Tentang prosedur dan ketentuan asuransi properti kota;
Atas persetujuan perkiraan bentuk piagam perusahaan kesatuan kota dan lembaga kota;
Atas persetujuan perkiraan bentuk kontrak dengan kepala perusahaan kesatuan kota;
Peraturan Dewan Pengawas;
Tentang tata cara penetapan dan perubahan jumlah bagian keuntungan perusahaan kesatuan kota yang ditransfer ke anggaran;
Tentang perwakilan terpercaya kotamadya di organisasi nirlaba;
Peraturan tentang tata cara insentif keuangan kegiatan perwakilan kota dalam badan pengurus badan usaha;
Tentang penunjukan kompetitif penjual properti kota;
Tentang prosedur privatisasi perumahan kota;
Tentang tata cara pelaksanaan tender hak untuk membuat kontrak pengalihan properti kota untuk kepemilikan, penggunaan, dan pembuangan sementara;
7 Vasin V.V. Strategi pengelolaan properti entitas kota: mekanisme pengembangan dan implementasi // Izv. Ural. negara ekonomi batalkan. - 2010. - No. 1. - Hal. 116-123.
Tentang penggunaan dana yang diterima dari sewa tempat non-perumahan;
Tentang organisasi pemeliharaan dan pengoperasian fasilitas non-perumahan kota yang terletak di kas kota.
Perlu juga diingat bahwa peraturan dan tindakan hukum yang komprehensif tidak akan berlaku untuk prosedur pengelolaan dan pelepasan properti kota seperti tanah dan benda-benda alam lainnya, dana anggaran, dana ekstra-anggaran dan mata uang kotamadya, serta sekuritas(kecuali saham). Prosedur untuk pengelolaan dan pelepasan properti kota tertentu juga akan ditetapkan oleh peraturan perundang-undangan lainnya.
Dengan demikian, masalah yang terkait dengan efisiensi pengelolaan properti kota disebabkan, pertama-tama, oleh ketidaksempurnaan peraturan perundang-undangan, yang dirancang untuk menciptakan kondisi bagi berfungsinya secara normal semua peserta dalam hubungan hukum, termasuk ekonomi dan bidang sosial. Di sinilah sistem pengelolaan properti kota diterapkan dalam satu kotamadya. Orientasi sosial dari properti kota sangatlah penting.
Bibliografi
1. Vasin V.V. Strategi pengelolaan properti entitas kota: mekanisme pengembangan dan implementasi // Izv. Ural. negara ekonomi batalkan. - 2010. - No. 1. - Hal. 116-123.
2. KUH Perdata Federasi Rusia tanggal 30 November 1994 No.51-FZ ( edisi saat ini dari 22/10/2014)
3. Nekrasov V.I.Properti kota dalam sistem manajemen kota // Masalah perekonomian daerah. - 2010. - No.3/4. - Hal.302-310.
Untuk meningkatkan efisiensi penggunaan properti kota, kami mengusulkan langkah-langkah berikut dalam bidang-bidang yang diuraikan di atas.
1. Tampaknya perlu untuk menjual, sesegera mungkin, sebidang tanah di bawah real estat milik pribadi, yang memungkinkan:
· menggabungkan sebidang tanah dan bangunan, struktur, struktur yang terletak di atasnya menjadi satu objek real estat;
· secara signifikan meningkatkan kelayakan kredit, kapitalisasi dan daya saing pemegang hak cipta atas objek tersebut, dan juga negara secara keseluruhan;
· memperkenalkan pajak real estat terpadu.
1. Perlu dilakukan transformasi besar-besaran perusahaan kesatuan kota menjadi badan usaha milik negara dan perusahaan saham gabungan, diikuti dengan privatisasi sesuai dengan fungsi tertentu pemerintah daerah. Secara khusus, perlu dilakukan privatisasi perusahaan kesatuan yang menjalankan fungsi “ekonomi” seperti inventaris teknis, pekerjaan pengelolaan lahan, penyediaan transportasi kota, dan lain-lain. di tingkat federal, untuk memperjelas status hukum badan usaha milik negara, perlu dikembangkan undang-undang federal “Tentang Badan Usaha Milik Negara”.
Prinsip-prinsip pengelolaan negara atas perusahaan-perusahaan kesatuan perlu dipertimbangkan kembali. Dalam hal suatu perusahaan kota dialihkan sebagai objek pengelolaan perwalian, badan-badan pemerintah daerah akan menerima keuntungan dari perusahaan tersebut, karena untuk itu akan ada mekanisme nyata pertanggungjawaban wali atas hasil kegiatannya. Menurut Seni. 1022 KUH Perdata Federasi Rusia, wali yang tidak menunjukkan kepedulian terhadap kepentingan penerima manfaat atau pendiri manajemen selama pengelolaan perwalian properti, memberi kompensasi kepada penerima manfaat atas keuntungan yang hilang selama pengelolaan perwalian properti. , dan pendiri pengurusan - kerugian yang disebabkan oleh kehilangan atau kerusakan harta benda, dengan memperhitungkan penyusutan alamiahnya, serta hilangnya keuntungan. Tanggung jawab wali-pengusaha tidak dikondisikan oleh bukti kesalahan, ia dibebaskan dari tanggung jawab hanya karena force majeure atau tindakan penerima manfaat (pendiri pengurus).
Ketika suatu kesatuan perusahaan dipindahkan ke dalam pengelolaan perwalian, badan-badan pemerintah daerah menerima mekanisme nyata untuk memantau kepatuhan wali amanat dengan kualifikasi pengusaha profesional yang tinggi dan berhak untuk mengakhiri perjanjian pengelolaan perwalian dengan wali amanat setiap saat, dengan tunduk pada pembayaran imbalan kepadanya. Perhatikan bahwa pimpinan organisasi adalah subjeknya hukum ketenagakerjaan dapat diberhentikan hanya dalam kasus-kasus luar biasa: membuat keputusan yang tidak dapat dibenarkan yang mengakibatkan pelanggaran terhadap keamanan properti, penggunaannya yang melanggar hukum atau menyebabkan kerusakan pada organisasi lain, atau satu kali pelanggaran berat terhadap tugas ketenagakerjaan seseorang, atau dalam kasus-kasus yang ditentukan oleh kontrak kerja.
3. Penyertaan modal dan kemitraan. Pemerintah daerah dapat menjalin kemitraan dengan dunia usaha swasta untuk menyediakan layanan tertentu berdasarkan kontrak (kemitraan). Selain itu, mereka dapat membeli saham perusahaan swasta sebanyak yang diperlukan untuk memperoleh kendali penuh atas keputusan perusahaan sebagai pemegang saham utama (penyertaan modal).
Pilihan antara penyertaan modal dan kemitraan merupakan cerminan dari keadaan dan sifat kegiatan ekonomi. Jika suatu perusahaan swasta telah menyediakan jenis jasa tertentu di wilayah tertentu, dan pemerintah daerah secara legislatif telah memperoleh wewenang untuk menyediakan jasa tersebut, maka penyertaan modal mungkin merupakan cara yang paling realistis untuk menjamin pengendalian. Sebaliknya, jika suatu jenis kegiatan ekonomi tertentu belum pernah dilakukan di wilayah tertentu, maka akan lebih praktis jika bermitra dengan perusahaan swasta yang bergerak di bidang tersebut di wilayah lain, atau dengan perusahaan yang mempunyai pengalaman. dalam menyediakan layanan serupa.
Perbedaan utama antara kemitraan dan kepentingan ekuitas adalah bahwa kepentingan saham umumnya lebih mudah untuk dilepaskan. Hal ini dapat dilakukan hanya dengan menjual saham Anda ke bisnis terkait. Hubungan dengan perusahaan melalui kemitraan kurang fleksibel, karena biasanya ditetapkan dengan kesepakatan, dan penjualan bagian dalam kemitraan mungkin secara praktis tidak mungkin atau tidak diizinkan oleh perjanjian ini.
4. Penciptaan perusahaan antar kota. Tujuan utama dari kegiatan badan-badan pemerintah daerah adalah untuk menyelesaikan masalah-masalah untuk memenuhi kebutuhan sehari-hari, sosial, budaya, pendidikan, medis dan vital lainnya dari penduduk kota. Penyelesaian masalah-masalah ini hanya mungkin jika pemerintah daerah memiliki sumber daya keuangan dan material yang cukup, yang melaluinya dimungkinkan untuk mengatur penyediaan layanan dan barang yang relevan kepada penduduk entitas-entitas ini di wilayah kotamadya. Pada saat yang sama, dana dan sumber daya material yang tersedia bagi pemerintah daerah untuk pelaksanaan rencana dan program pembangunan sosial-ekonomi kota, penanaman modal dan investasi anggaran dalam pengembangan perekonomian wilayah masing-masing saat ini tidak mencukupi. Kurangnya sumber pendapatan anggaran daerah tidak memungkinkan pemerintah daerah untuk memastikan pelaksanaan kekuasaan mereka secara penuh dan berkualitas tinggi dalam konteks reformasi kota yang dilakukan di negara tersebut.
Karena ukurannya sumber keuangan diperlukan untuk memenuhi kewajiban pengeluaran kotamadya tidak sesuai dengan tingkat kebutuhan riil kotamadya, dan bergantung pada perubahan drastis di bidang ini sepertinya tidak akan bertahan di masa mendatang, pemerintah kota perlu mencari cara yang lebih fleksibel dan mekanisme yang efektif menyelesaikan permasalahan yang dihadapinya untuk memenuhi kebutuhan penduduk yang tinggal di wilayahnya.
Untuk menyelesaikan masalah sosial-ekonomi dan sesuai dengan Undang-Undang Federal “On prinsip-prinsip umum Organisasi Pemerintahan Sendiri Lokal di Federasi Rusia" badan pemerintahan mandiri lokal saat ini diberi hak untuk berpartisipasi dalam pembentukan masyarakat bisnis, termasuk masyarakat antar kota, yang diperlukan untuk menjalankan kekuasaan untuk menyelesaikan masalah-masalah penting lokal. Memiliki kesempatan untuk menggabungkan sumber daya keuangan, material dan sumber daya lainnya dari beberapa kota dalam kerangka badan usaha terkait dan mengandalkan kegiatan mereka, pemerintah daerah akan mampu:
Memperluas kesempatan untuk memenuhi kebutuhan tertentu penduduk akan jasa dan barang;
Akibat kegiatan produksi perusahaan-perusahaan tersebut, diperoleh tambahan dana untuk kebutuhan kotamadya berupa keuntungan yang dibagikan.
Hak untuk berpartisipasi dalam pembentukan masyarakat bisnis, termasuk masyarakat antar kota, yang diperlukan untuk menjalankan kekuasaan untuk menyelesaikan masalah-masalah penting lokal juga diatur oleh Undang-Undang Federal “Tentang Prinsip-Prinsip Umum Organisasi Pemerintahan Sendiri Lokal di Daerah. Federasi Rusia."
Penciptaan (pendirian) badan usaha (perseroan terbatas, perseroan tambahan, perseroan gabungan terbuka dan tertutup, termasuk perseroan antar kota berbentuk perseroan terbatas dan perseroan tertutup) - peserta dalam peredaran perdata, adalah ditentukan oleh norma-norma undang-undang perdata, serta norma-norma undang-undang khusus Federasi Rusia. Pendaftaran negara atas badan usaha antar kota dilakukan sesuai dengan Undang-Undang Federal “Tentang Pendaftaran Negara badan hukum dan pengusaha perorangan,” dan kegiatan mereka sesuai dengan KUH Perdata Federasi Rusia dan undang-undang federal lainnya.
Menurut pendapat kami, penerapan komprehensif langkah-langkah di atas akan meningkatkan efisiensi penggunaan properti Administrasi Formasi Kota Taimyr Dolgano-Nenets.
Pengelolaan properti kota yang efektif
Topik tersebut tentu sangat penting dan menarik, terutama jika dilihat dari prospek pengembangan pemerintahan daerah sendiri. Pada saat yang sama, tidak dapat disangkal bahwa properti kota, termasuk properti kota, adalah salah satu fondasi ekonomi pemerintahan mandiri lokal, yang tercermin dalam Piagam Eropa tentang Pemerintahan Lokal, dan dalam Konstitusi Federasi Rusia, dan dalam Undang-undang Federal tanggal 6 Oktober 2003 No. 131-FZ “Tentang prinsip-prinsip umum pengorganisasian pemerintahan sendiri lokal di Federasi Rusia” (selanjutnya juga Undang-undang Federal No. 131-FZ. ). Properti kota sebenarnya ada sejak pengakuan hak atas properti kota dan pembatasan properti negara menjadi federal, subjek negara bagian Federasi Rusia dan properti kota dan akan ada selama pemerintahan mandiri lokal ada. Dari sudut pandang praktis, disarankan untuk mempertimbangkan masalah pengelolaan properti kota yang efektif sebagai aspek terpenting dari pengelolaan kota yang efektif secara keseluruhan.
dimana ada aktivitas ekonomi, selalu ada masalah kepemilikan. Hubungan properti meresapi seluruh sistem hubungan ekonomi dan menemani seseorang sejak kelahirannya hingga kepergiannya ke dunia lain. Di bawah manajemen yang efektif(pelepasan) properti biasanya dipahami sebagai memperoleh manfaat semaksimal mungkin darinya, biasanya dipahami sebagai pendapatan langsung. Hal ini benar jika kita berbicara tentang properti pribadi atau perusahaan, tetapi kita berurusan dengan properti publik, yang pelepasannya dilakukan untuk kepentingan umum. Di sini kita bisa berbicara tentang manfaat (benefit), namun dalam arti yang lebih luas. Tentu saja, penerimaan tambahan pendapatan ke anggaran daerah juga merupakan kepentingan penduduk, namun harus diingat bahwa tujuan pemerintahan sendiri daerah dan, oleh karena itu, pemerintah kota adalah untuk menjamin penghidupan penduduk, yang mana merupakan isi isu-isu penting lokal. Sebenarnya, Undang-Undang Federal No. 131-FZ, yang mendefinisikan kemungkinan komposisi properti kota, mengandung frasa “properti yang diperlukan untuk…”, pertama-tama, “untuk menyelesaikan masalah-masalah penting lokal…”.
Dalam hal ini, tanpa menetapkan kriteria efisiensi tertentu (ini adalah masalah tersendiri yang memerlukan kajian mendalam), kami akan mempertimbangkan pengelolaan (pembuangan) properti kota menjadi efektif jika tujuan tersebut tercapai. entitas kota (Pasal 215 KUH Perdata Federasi Rusia) , yaitu properti permukiman perkotaan dan pedesaan, serta keuangannya, yang - pada saat yang sama - dipisahkan menjadi komponen tersendiri (totalitas Uang, dibentuk dan digunakan untuk menyelesaikan permasalahan yang berkaitan dengan pembiayaan kegiatan tertentu).
Wilayah kotamadya adalah rumah bagi penduduk yang disatukan oleh kepentingan bersama dalam menyelesaikan masalah-masalah penting lokal. Ini adalah komunitas lokal yang ada di wilayah kotamadya mana pun.
Penduduk suatu kotamadya merupakan sumber kekuasaan di wilayahnya masing-masing. Dan karena masyarakat lokal sebenarnya adalah penduduk yang tinggal di wilayah kotamadya, maka komunitas lokal adalah sumber kekuasaan di wilayah tersebut, dan pengambilan keputusan, termasuk mengenai properti kota, dilakukan atas nama penduduk setempat. masyarakat.
Konstitusi Federasi Rusia berbicara tentang kepemilikan independen, penggunaan dan pembuangan (oleh penduduk) properti kota (Pasal 130), manajemen diri(badan pemerintah daerah) milik kota (Pasal 132). KUH Perdata Federasi Rusia, yang mendefinisikan isi hak milik, menetapkan bahwa “pemilik berhak untuk memiliki, menggunakan, dan membuang propertinya” dan bahwa “pemilik berhak, atas kebijakannya sendiri, untuk mengambil apa pun perbuatan-perbuatan sehubungan dengan harta bendanya yang tidak bertentangan dengan undang-undang dan perbuatan-perbuatan hukum lainnya serta tidak melanggar hak dan kepentingan orang lain yang dilindungi undang-undang, termasuk mengasingkan harta benda seseorang menjadi milik orang lain, mengalihkan kepada mereka, dengan tetap menjadi pemiliknya, hak kepemilikan, penggunaan dan pelepasan harta benda, menjaminkan harta benda dan membebaninya dengan cara lain, melepaskannya dengan cara lain.”
Kepemilikan dan penggunaan properti, pada dasarnya, hampir tidak dapat dianggap sebagai tindakan manajemen. Kata "manajemen" digunakan dalam KUH Perdata Federasi Rusia dalam frasa "manajemen kepercayaan", "manajemen operasional"; Kata “manajemen” tidak mempunyai arti tersendiri dalam perundang-undangan perdata. Sehubungan dengan tindakan pemilik sehubungan dengan properti, KUH Perdata Federasi Rusia menggunakan kata "membuang". Berdasarkan hal ini, kita akan lebih memahami pengelolaan properti kota sebagai pelepasan properti ini dengan segala cara yang sah.
Pemerintah daerah hanya “mengelola (membuang) properti kota.” Dan atas dasar ini mereka adalah subjek sekunder dari hak milik kota. Ini termasuk:
· kepala kotamadya;
· badan perwakilan kotamadya;
· badan struktural dan bagian pemerintahan daerah;
· badan pengelola kota;
· perusahaan kesatuan kota dan lembaga kota;
· organisasi lain yang memiliki hak untuk mengelola properti kota.
Undang-undang tersebut mencakup dana APBD dan dana ekstra-anggaran kota sebagai milik kota. Mereka bertindak sebagai sumber keuangan bagi pemerintah daerah. Selain itu, properti kota sebagai objek material meliputi: properti pemerintah daerah, tanah kota dan sumber daya alam yang dimiliki oleh kota; perusahaan dan organisasi kota, bank kota dan organisasi keuangan dan kredit lainnya, persediaan perumahan kota dan tempat non-perumahan, lembaga kota dari berbagai industri, barang bergerak dan perumahan.
Analisis terhadap dokumen pembuatan peraturan yang diadopsi dalam beberapa tahun terakhir menunjukkan bahwa legislator federal memiliki pemahaman dasar tentang pemerintah kota sebagai pemilik yang tidak efektif (dibandingkan dengan bisnis swasta), yang pada saat yang sama mengelola sejumlah besar properti dalam skala nasional. . Legislator federal melihat kemungkinan solusi untuk masalah ini dalam perlunya menetapkan kepatuhan properti kota dengan tugas-tugas publik yang diberikan kepada kotamadya. Perbuatan hukum normatif tersebut pertama-tama harus mencakup hal-hal berikut:
· Konstitusi Federasi Rusia 12 Desember 1993;
· KUH Perdata Federasi Rusia, bagian pertama tanggal 30 April 1994;
· Undang-Undang Federal 6 Oktober 2003 No. 131-FZ “Tentang prinsip-prinsip umum pengorganisasian pemerintahan sendiri lokal di Federasi Rusia”;
· Undang-Undang Federal 21 Desember 2001 No. 178-FZ “Tentang privatisasi properti negara bagian dan kota”;
· Tentang amandemen tindakan legislatif Federasi Rusia dan pengakuan tidak sahnya beberapa tindakan legislatif Federasi Rusia sehubungan dengan penerapan Undang-Undang Federal “Tentang Amandemen dan Penambahan Undang-Undang Federal “Tentang Prinsip-Prinsip Umum Organisasi Legislatif (Perwakilan) dan Badan Eksekutif Kekuasaan Negara Subyek Federasi Rusia " dan "Tentang prinsip-prinsip umum pengorganisasian pemerintahan sendiri lokal di Federasi Rusia": Undang-Undang Federal 22 Agustus 2004 No. 122-FZ.
· Tentang amandemen tindakan legislatif Federasi Rusia sehubungan dengan perluasan kekuasaan otoritas negara dari entitas konstituen Federasi Rusia pada subjek yurisdiksi bersama Federasi Rusia dan entitas konstituen Federasi Rusia, serta serta perluasan daftar masalah kepentingan lokal kotamadya: Undang-undang Federal tanggal 29 Desember 2004 No. 199 -FZ.
· Tentang amandemen tindakan legislatif tertentu dari Federasi Rusia sehubungan dengan peningkatan pembagian kekuasaan: Undang-undang Federal tanggal 31 Desember 2005 No. 199-FZ.
Sebagai alat untuk menerapkan ideologi sifat properti kota yang ditargetkan secara ketat dalam Art. 50 Undang-Undang Federal No. 131-FZ, sebuah upaya dilakukan untuk menggunakan model "daftar tertutup", yang menurutnya properti kota secara eksklusif dapat mencakup:
Properti yang dimaksudkan untuk menyelesaikan masalah-masalah penting lokal yang ditetapkan oleh undang-undang tentang pemerintahan sendiri lokal;
Properti yang dimaksudkan untuk pelaksanaan kekuasaan negara tertentu yang dialihkan ke otoritas lokal, dalam kasus yang ditetapkan oleh undang-undang federal dan undang-undang entitas konstituen Federasi Rusia;
Properti yang dimaksudkan untuk mendukung kegiatan pemerintah daerah, pejabatnya, pegawai kota, pegawai perusahaan dan lembaga kota.
Dalam kasus di mana kotamadya memperoleh hak kepemilikan atas properti yang tidak dapat menjadi bagian dari properti kotamadya, properti tersebut dapat digunakan kembali (mengubah tujuan properti tersebut) atau pemindahtanganan. Batas waktu pemindahtanganan adalah 01/01/2012 (ayat 4, ayat 8, pasal 85 Undang-Undang Federal No. 131-F3).
Kekhususan kemunculan, pelaksanaan dan penghentian hak milik kota, serta prosedur pencatatan properti, ditetapkan oleh undang-undang federal. Tidak ada undang-undang khusus yang diadopsi dalam hal ini. Namun, beberapa hubungan hukum mengenai properti yang dialihkan telah diselesaikan - klausul 11, pasal. 154 Undang-Undang Federal 22 Agustus 2004 No. 122-FZ “Tentang Amandemen Tindakan Legislatif Federasi Rusia dan Pengakuan Beberapa Tindakan Legislatif Federasi Rusia sebagai Tidak Valid sehubungan dengan Penerapan Undang-Undang Federal “Tentang Amandemen dan Tambahan pada Undang-Undang Federal “Tentang Prinsip Umum Organisasi Tindakan Legislatif” (perwakilan) dan badan eksekutif kekuasaan negara dari entitas konstituen Federasi Rusia" dan "Tentang prinsip umum organisasi pemerintahan mandiri lokal di Federasi Rusia" (selanjutnya disebut Undang-Undang Federal No. 122-FZ). Telah ditetapkan bahwa dasar munculnya hak kotamadya atas properti yang dialihkan oleh Federasi Rusia dan subjek Federasi adalah , masing-masing, keputusan Pemerintah Federasi Rusia dan badan eksekutif kekuasaan negara dari entitas konstituen Federasi Rusia. Keputusan yang sama (hanya dalam hal ini kita tidak berbicara tentang transfer, tetapi tentang penerimaan properti) juga merupakan dasar untuk penghentian hak kotamadya atas properti yang ditransfer ke Federasi Rusia dan subjek dari properti tersebut. Federasi Rusia.
Kegiatan ekonomi langsung pemerintah daerah tentunya harus dibatasi, dan di daerah yang benar-benar kompetitif harus dihentikan. Pada saat yang sama, akan lebih tepat jika diakui secara legislatif bahwa subjek pengaturan hanya dapat berupa pembatasan jenis kegiatan ekonomi tertentu dari badan pemerintah daerah, tetapi tidak pada komposisi properti. Mendorong pembebasan kota dari properti yang menghasilkan pendapatan, tetapi non-inti melemahkan basis ekonomi pemerintahan mandiri lokal, yang sudah tidak memadai dalam lingkup kekuasaannya, dan di masa depan, membatasi kemampuan kota untuk meningkatkan non-pajak pendapatan, yang pada akhirnya digunakan untuk memecahkan masalah-masalah penting lokal.
Mari kita perhatikan dinamika dan struktur pendapatan bukan pajak kotamadya Federasi Rusia pada tahun 2006-2008 Menurut Kementerian Keuangan Rusia, penerimaan aktual pendapatan bukan pajak (termasuk pendapatan dari bisnis dan pendapatan lainnya) kegiatan lembaga) pada tahun 2008 berjumlah 278,6 miliar rubel, melebihi tingkat tahun 2006 sebesar 107,3 miliar rubel. - 62,6% (Tabel 1) Sebagian besar PNBP masuk ke APBD kabupaten kota (tahun 2008 - 68,3%, tahun 2007 - 69,5%, tahun 2006 - 64,8%) . Porsi PNBP kabupaten kota pada tahun 2008 sebesar 24,2%, tahun 2007 - 25,2%, tahun 2006 - 29,0%, dan permukiman - masing-masing hanya 7,5%, 5,3%, 6,2%.
Dalam struktur PNBP tahun 2008, 46,4% merupakan penerimaan dari pemanfaatan properti milik pemerintah kota. Ini adalah 52,1 miliar rubel, atau 67,8% lebih tinggi dari tingkat tahun 2006. Pada saat yang sama, bagian terbesar pendapatan berasal dari daerah perkotaan - 69,8%. Bagian dari jenis pendapatan ini di daerah kota adalah 20,9%, di pemukiman - 9,3%.
Perlu dicatat bahwa untuk tahun 2006-2008. pendapatan APBD dari penjualan material dan aset tidak berwujud meningkat 2,2 kali lipat. Hal ini disebabkan oleh fakta bahwa pemerintah kota segera membuang aset non-inti.
Fasilitas yang diprivatisasi menghasilkan pendapatan bagi anggaran sampai batas tertentu, khususnya dalam bentuk pajak, namun pendapatan ini jauh lebih kecil dibandingkan dengan apa yang dapat diterima oleh pemerintah kota jika fasilitas tersebut tetap berada dalam kepemilikan pemerintah kota. Dengan kata lain, bagi pemerintah daerah, privatisasi telah menjadi suatu bentuk unik dalam pertukaran sumber pendapatan jangka panjang dengan sumber pendapatan jangka pendek. Tentu saja, pertukaran ini memungkinkan pemerintah kota untuk menyelesaikan sejumlah permasalahan yang ada, namun membuat mereka kehilangan saluran pendapatan yang stabil ke kas kota.
Proses privatisasi meninggalkan jejak yang signifikan pada struktur properti kota. Dia mengecualikan banyak objek yang menghasilkan pendapatan dari komposisinya dan dengan demikian menimbulkan kontradiksi tertentu dengan kebutuhan pemerintah daerah. Redistribusi properti tidak dilakukan untuk kepentingan kotamadya, ini terutama berlaku untuk distrik perkotaan dan pemukiman. Pada saat yang sama, ada ketidakseimbangan tertentu dalam volume dan kualitas properti yang ditransfer dari kotamadya Federasi Rusia ke entitas konstituen Federasi dan sebaliknya. Misalnya, kotamadya mengalihkan kepemilikan negara (sesuai dengan pembagian kekuasaan) lembaga perlindungan sosial dan layanan sosial, perawatan kesehatan (perawatan medis khusus, stasiun transfusi darah, dll.), pendidikan kejuruan, budaya (kompleks teater dan hiburan, kompleks olahraga cadangan Olimpiade dan kelas internasional), properti kantor pendaftaran, kantor pos, departemen layanan paspor dan visa, kantor pendaftaran dan pendaftaran militer, layanan pengendalian lingkungan, pengawasan sanitasi dan epidemiologi, dll. Pada dasarnya, bangunan yang ditempati oleh bangunan ini berada dalam kondisi memuaskan.
Pada gilirannya, Federasi Rusia dan entitas konstituen Federasi mentransfer ke tingkat properti pemerintah daerah yang berlokasi di dalam kondisi darurat(perumahan darurat, usaha rumah tangga, pengumpul saluran pembuangan, jaringan pipa air, dll) dengan segala beban kewajiban kreditur dan denda. Namun volume properti federal dan regional yang dialihkan tersebut jauh lebih kecil dibandingkan dengan jumlah yang dimiliki pemerintah kota. Pada saat yang sama, di wilayah kotamadya masih terdapat sejumlah besar benda milik negara yang tidak digunakan sesuai peruntukannya (barang terbengkalai atau disewakan).
Situasi yang sama muncul ketika membedakan properti wilayah kota dan pemukiman. Dengan demikian, kabupaten kota pertama-tama mentransfer properti yang memerlukan biaya ke tingkat pemukiman. Properti yang menghasilkan pendapatan dipertahankan, misalnya, oleh pasar. Menurut penulis, sebagai akibat dari redistribusi properti, kemungkinan penyelesaian masalah sosial dan ekonomi di sebagian besar kota berkurang.
Contoh lain dari mempersempit peluang pengembangan layanan di tingkat kota adalah ketentuan yang, di satu sisi, memungkinkan pemerintah daerah untuk mengambil alih kekuasaan tambahan untuk menyelesaikan masalah lain (yang tidak berada dalam kompetensi pemerintah daerah di kota atau otoritas negara bagian lain), dan di sisi lain, mereka dapat mengambil alih kekuasaan ini hanya jika mereka memiliki sumber daya material dan keuangan sendiri. Dengan demikian, timbul lingkaran setan: tidak mungkin memiliki sumber daya material tanpa otoritas, dan juga tidak mungkin menjalankan otoritas tanpa sumber daya.
Dalam praktiknya, terdapat kesulitan dalam menentukan komposisi properti untuk objek yang mungkin dimiliki oleh kota. Daftar properti yang tertutup tidak memungkinkan untuk menentukan dengan jelas apakah kotamadya berhak memiliki properti apa pun dalam yurisdiksinya, yang diberikan kepadanya oleh undang-undang dengan kata-kata “menciptakan kondisi…” untuk melakukan kegiatan tertentu.
Dalam beberapa kasus, ketika mendaftarkan properti kota diperlukan untuk menyelesaikan masalah dengan kata-kata “menciptakan kondisi…”, misalnya, “menciptakan kondisi untuk mengatur waktu luang dan menyediakan layanan organisasi budaya kepada penduduk pemukiman”, “ memberikan kondisi bagi berkembangnya media massa di wilayah pemukiman budaya fisik dan olahraga” beberapa properti diberikan. Dalam hal ini diperbolehkan memiliki harta benda yang dimaksudkan untuk menyelenggarakan waktu senggang dan memberikan jasa organisasi kebudayaan kepada penduduk permukiman, serta harta benda yang dimaksudkan untuk pengembangan pendidikan jasmani dan olah raga (pasal 10 pasal 50 UU No. .1E1-FZ).
Dalam kasus lain, properti ini tidak dialihkan, misalnya, di bawah wewenang “untuk menciptakan kondisi yang menyediakan layanan komunikasi, katering umum, perdagangan dan layanan konsumen kepada penduduk pemukiman.” Peraturan tentang properti kota tidak menentukan properti apa pun yang diperlukan untuk menjalankan kekuasaan ini.
Proses pembentukan properti kota juga mengungkapkan permasalahan berikut:
Di tingkat federal, hanya beberapa prosedur untuk pembatasan properti yang telah ditetapkan, tetapi tidak ada prosedur yang memuat kriteria pembatasan (misalnya, mengidentifikasi lingkaran pengguna properti yang disengketakan);
Objek milik umum (federal, regional, kota) tidak memiliki paspor teknis, tidak ada dokumen yang menetapkan kepemilikan atau hak milik lainnya, dan sumber daya keuangan diperlukan untuk membuat dokumentasi tersebut;
Prosedur pendaftaran hak milik publik masih rumit;
Kotamadya memiliki masalah dalam mempertahankan properti yang tidak memiliki pemilik, dan pada saat yang sama, terdapat kebutuhan yang terus-menerus untuk mengubah peraturan yang mengatur properti kota, yang disebabkan oleh perluasan kekuasaan pemerintah daerah. Jadi, misalnya, saat ini, sehubungan dengan inovasi dalam pembatasan kewajiban pengeluaran (UU Federal tanggal 31 Desember 2005 No. 199-FZ “Tentang Amandemen Tindakan Legislatif Tertentu Federasi Rusia Sehubungan dengan Peningkatan Pembagian Kekuasaan ”, Undang-undang Federal tanggal 29 Desember 2006 No. 258-FZ “Tentang amandemen tindakan legislatif tertentu dari Federasi Rusia sehubungan dengan peningkatan pembagian kekuasaan”) perlu dilakukan penambahan dengan memperluas daftar properti diperlukan untuk peningkatan dan perlindungan hutan, pelaksanaan langkah-langkah pertahanan sipil, perlindungan penduduk dan wilayah dari situasi darurat, penciptaan dan pengorganisasian kegiatan layanan penyelamatan darurat, pengorganisasian acara untuk persiapan mobilisasi perusahaan dan lembaga, memastikan keamanan masyarakat di perairan, menciptakan dan mengembangkan kawasan medis dan rekreasi serta resor yang memiliki kepentingan lokal.
Secara terpisah, perlu untuk mempertimbangkan masalah hak kepemilikan kota atas sebidang tanah. Jika kita berbicara tentang bidang tanah sebagai elemen properti kota, maka harus dikatakan bahwa properti kota mencakup bidang tanah yang diakui oleh undang-undang federal (regional) - Art. 19 dari Kode Tanah Federasi Rusia (LLC RF). Hak kepemilikan kota atas sebidang tanah muncul ketika membedakan kepemilikan negara atas tanah dan ketika memperolehnya atas dasar hukum perdata. Pada saat yang sama, hanya bidang tanah yang diklasifikasikan sebagai milik kota sesuai dengan undang-undang federal (Pasal 14-17 UU No. 122-FZ) yang dianggap sebagai milik kota. Norma hukum yang sama juga terdapat dalam peraturan perundang-undangan tentang pemerintahan daerah sendiri (Pasal 50 UU No. 131-F3). Ada kontradiksi institusional tertentu.
Perlu diingat bahwa Kode Tanah RF menganut konsep “praduga pemindahtanganan” tanah dari properti negara bagian atau kota (bila dibandingkan dengan “praduga pemindahtanganan” properti yang tidak dapat menjadi bagian dari properti kota). Kode Tanah Federasi Rusia menetapkan kapan penolakan untuk menyediakan sebidang tanah milik negara bagian atau kota untuk konstruksi diperbolehkan (klausul 4, pasal 28 Kode Tanah Federasi Rusia): penarikan sebidang tanah dari peredaran, ditetapkan hukum federal larangan privatisasi bidang tanah, fakta pencadangan bidang tanah untuk kebutuhan negara bagian atau kota.
Ringkasnya, perlu dicatat bahwa proses redistribusi properti antar pusat federal, subyek Federasi dan kotamadya, yang dilakukan setelah pembatasan kekuasaan belanja berdasarkan tingkat pemerintahan, bersifat kontradiktif dan lambat, yang meninggalkan jejak destabilisasi dan disinsentif yang signifikan pada kemandirian properti anggaran daerah dan kota.
Skema redistribusi properti memerlukan perbaikan. Oleh karena itu, untuk memperkuat hubungan keuangan dan properti di tingkat kota, penulis mengusulkan:
Hilangkan kontradiksi yang timbul karena keterkaitan erat antara isu-isu penting lokal dengan komposisi properti kota, serta melunakkan persyaratan penting untuk pengalihan properti kota. Hal ini akan mengurangi risiko mempersempit peluang pengembangan layanan di tingkat kota;
Menghilangkan permasalahan dalam penentuan komposisi properti secara objektif, termasuk menyelaraskan tata cara penetapan properti publik dengan struktur pemerintahan daerah yang baru.
Di tingkat kotamadya, tampaknya perlu untuk memperkuat organisasi kontrol atas penghitungan dan penerimaan pajak tanah dan pajak properti untuk individu. Untuk melakukan ini, Anda perlu:
Secara sistematis melakukan tindakan untuk mengidentifikasi pemilik bidang tanah dan real estat lainnya dan melibatkan mereka dalam perpajakan;
Membantu pendaftaran hak milik atas bidang tanah dan harta benda individu;
Menetapkan tarif pajak yang layak secara ekonomi untuk pajak daerah.
Pembentukan informasi obyektif tentang bangunan dan struktur di wilayah kotamadya menentukan pembuatan daftar properti kota, sistem Informasi kegiatan perencanaan kota, yang juga akan memungkinkan identifikasi tepat waktu atas objek-objek yang baru dibangun yang hak kepemilikannya belum didaftarkan sesuai dengan prosedur yang ditetapkan. Pada saat yang sama, penting untuk mengikuti prinsip-prinsip akuntansi wajib pajak yang lengkap dan spesifikasi perpajakan atas bidang tanah.
Untuk menjamin kelengkapan pendaftaran wajib pajak, tampaknya disarankan bagi pemerintah daerah untuk melakukan pekerjaan mengidentifikasi pemilik properti dan bidang tanah yang belum meresmikan hak milik sesuai dengan prosedur yang ditetapkan, serta pekerjaan penjelasan dengan individu yang merupakan calon pembayar. pajak properti untuk individu. Pekerjaan ini juga harus dilakukan pada saat mengeluarkan izin pembangunan dan commissioning suatu objek, karena pengembang wajib menyerahkan dokumen hak milik atas sebidang tanah kepada pemerintah setempat.
Untuk pengelolaan berbagai objek properti kota secara efektif dan efisien, Departemen Manajemen Properti Administrasi Samara melakukan daftar properti kota, yang diatur dengan Peraturan “Tentang pembukuan dan pemeliharaan daftar barang milik kota kabupaten kota Samara” (Disetujui dengan Keputusan Duma Kota Samara No. 63 tanggal 26 April 2001). Memelihara Daftar memungkinkan Anda untuk dengan jelas menentukan komposisi dan struktur, kondisi dan pergerakan properti kota di wilayah distrik perkotaan.
Sesuai dengan Daftar, semua objek properti kota dibagi menjadi tiga kategori:
1. Properti perusahaan dan lembaga kota;
2. Harta benda yang termasuk dalam perbendaharaan kota, yaitu harta benda yang tidak dialihkan kepada perusahaan dan lembaga kota - barang bergerak dan tidak bergerak - mesin, mesin, peralatan, bangunan dan bangunan, obyek prasarana teknik.
3. Kavling tanah.
Sampai saat ini, daftar properti kota Samara telah dimasukkan :
187 bidang tanah dengan luas 125 hektar;
9.871 tempat tinggal (termasuk 124 asrama);
3.630 objek non-perumahan, termasuk proyek konstruksi yang belum selesai.
916 struktur (kompleks teknologi, kelistrikan dan jaringan telepon, pipa gas, panas, saluran pembuangan, air dan jaringan lainnya);
65 fasilitas jalan dan jembatan (jalan, taman dan alun-alun, tanggul, tempat belokan bus, alun-alun, halaman rumput dan trotoar);
3.411 benda harta bergerak - angkutan, perlengkapan bayi situs kontainer, sarana teknis manajemen lalu lintas, sistem lokasi satelit GPS-GLONASS.
Jika berbicara tentang distribusi tempat non-perumahan milik kota menurut spesies tertentu hak, kemudian di wilayah Samara disajikan sebagai berikut. Sebagian besar tempat - 58,6% - berada di bawah pengelolaan operasional, 15,4% - milik perbendaharaan kota sewaan, 12,9% - di bawah pengelolaan ekonomi, 7,4% - untuk disewakan dan 5,7% - untuk penggunaan gratis.
Tempat non-perumahan yang disewakan oleh Pemerintah Daerah Kota didistribusikan kepada perusahaan komersial (62%), pengusaha (19%), perusahaan dan lembaga negara (9,28%), perorangan (8,44%), organisasi publik (1 . 2%), perusahaan dan lembaga kota (0,05%) dan organisasi keagamaan (0,03%). Sebagian kecil tempat yang disewa oleh perusahaan kota dan organisasi keagamaan dijelaskan oleh fakta bahwa organisasi-organisasi ini disediakan tempat berdasarkan penggunaan gratis, manajemen operasional, dan manajemen ekonomi.
- 616 lembaga kota (termasuk lembaga pendidikan prasekolah - 201, sekolah - 184, kedokteran - 42 dan lain-lain / pendidikan tambahan, budaya, olahraga / - 189);
- 78 perusahaan kota;
- 28 badan usaha yang didirikan bersama oleh Dinas Pengelolaan Properti Kabupaten Kota Samara.
Dari 78 BUMD yang terdaftar di kota tersebut, 54 diantaranya beroperasi, 24 dalam tahap reorganisasi, likuidasi dan pailit, dan 4 tidak beroperasi. aktivitas ekonomi(MP “Promzhilservis”, MP Bioskop “Plamya”, MP “Zimovets”, MP “Metallservice”).
Dari 54 perusahaan kota yang beroperasi, sebagian besar - 34% (20 MP) - jatuh pada sektor perumahan dan utilitas umum, 12% (7 MP) - pada perbaikan publik, dan 10% (5 MP) - pada industri transportasi . Lima perusahaan kota (10%) mewakili sektor budaya dan rekreasi, 3 perusahaan kota (6%) adalah bioskop, dua perusahaan kota (4%) masing-masing bergerak di bidang konstruksi, katering umum dan layanan pemakaman, dan satu perusahaan lagi (2%) masing-masing untuk taman budaya dan rekreasi, serta kesehatan.
Kami melihat sebagian besar institusi bergerak di bidang pendidikan. Pada saat yang sama, di sektor-sektor lain, lembaga-lembaga kepemilikan kota kurang terwakili. Hal ini memungkinkan kita untuk berbicara tentang buruknya perkembangan industri pelayanan publik di bidang-bidang penting seperti sektor kesehatan.
Selain hal-hal di atas, properti kotamadya kota Samara juga mencakup objek lain sesuai dengan undang-undang federal (misalnya, tanah kota, lembaga keuangan dan kredit, dll.), serta keuangan kotamadya.
Pertimbangan masalah pembentukan dan komposisi properti kota di Distrik Kota "Distrik Kota Samara" memungkinkan kita untuk menarik kesimpulan sebagai berikut. Pertama, proses pembentukan properti kota di kota berlangsung dengan cara yang menjadi ciri khas seluruh Federasi Rusia; Pada saat yang sama, pemerintah kota praktis tidak berpartisipasi dalam proses privatisasi. Kedua, total dana properti kota di neraca kota cukup signifikan dan rumit jika dibandingkan dengan parameter ini (jumlah objek properti kota) pusat regional dengan kota dan kabupaten lain di wilayah tersebut. Dan ketiga, sebagian besar properti kota berada dalam kondisi rusak atau bobrok, yang mengharuskan pemerintah kota untuk biaya tinggi untuk pemeliharaan dan pemeliharaan fasilitas tersebut.
Untuk mengubah situasi saat ini, perlu dilakukan beberapa langkah:
· meningkatkan jumlah informasi tentang kompetisi dan lelang di mana privatisasi properti kota berlangsung, menarik minat pembeli potensial melalui periklanan;
· melakukan penilaian pasar terhadap obyek privatisasi dan sewa guna usaha serta transaksi lainnya untuk menentukan harga pasar riil;
· mempertimbangkan kembali persyaratan sewa fasilitas kota yang tidak menguntungkan yang memerlukan investasi besar;
· memperkuat kontrol selama transaksi pembelian dan penjualan, penyewaan dan transaksi lainnya, untuk mencegah ilegalitas perolehan dan penggunaan fasilitas kota;
· pengenalan ke dalam praktik pengelolaan semua objek properti prinsip-prinsip regulasi indikatif, yang melibatkan pengenalan indikator acuan efisiensi pengelolaan dan penetapan tanggung jawab manajer atas pencapaiannya;
· optimalisasi struktur kepemilikan kota;
· mengembangkan Konsep pengelolaan properti kota;
literatur
1. Bedov G. A., Neskorodov V. B. Fitur status properti kota (pernyataan masalah). Vladimir, 2008.Hal.103.
2. Mishurov S. S., Ledyaykina I. I. Cara untuk meningkatkan efisiensi manajemen yang kompleks perumahan komersial subjek Federasi Rusia // Masalah sosial-ekonomi pembangunan regional / ed. menghitung V.N.Eremin, N.A.Amosova. Ivanovo, 2006.Hal.119
3. Petrenko P.A. Manajemen properti kota. - M.: Prospekt, 2006.
4. Masalah pengelolaan barang milik negara dan kota dalam proses privatisasi. Ed. Yu.V.Kuznetsov dan V.N.Ivanova - St.Petersburg: Rumah Penerbitan Universitas St.Petersburg, 2006
5. Rudoy V.V., Ignatov V.G. Pemerintah lokal. - M., Phoenix, 2006
6. Savranskaya O.L. Pemerintahan mandiri publik teritorial // Dalam koleksi. "Pemerintahan sendiri lokal: masalah dan cara mengatasinya" St. Petersburg. 2006
7. Faseev I. Tentang struktur pemerintahan daerah // surat kabar "Pemerintahan Sendiri Daerah" No. 7 (94), 2006
9. Shokotko M.A. Masalah utama dalam menentukan rezim hukum properti dalam kepemilikan kota // Hukum administrasi dan kota, 2008, No. 3 P.13.
Sumber daya internet:
1.http://www.AUD.ru/booksGrischenko O.V. Analisis dan diagnostik kegiatan keuangan dan ekonomi perusahaan. tutorial.
2. http://www.Gordumasamara.ru/budget/Portal Duma Kota. Samara, bagian anggaran http://www.citv.samara.ru Website resmi kabupaten kota Samara. http://www.sqpress.ru/novosti/politika/kazusi-oblastnogo-minfina “Koran Samara” terbitan 16/04/2010.
3. http://www.regnum.ru/news/971591.htmlBadan informasi “Regnum” dirilis tanggal 29 Desember 2008.
4. http://news.samatoday.ru/news “News Samara” terbitan 18 Maret 2008,