Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме: все этапы процедуры. Как сменить управляющую компанию юридически верно и безболезненно для обеих сторон

Если собственники квартир в многоквартирном доме недовольны управляющей организацией, они могут сменить ее. Существуют специальная процедура и определенные правила относительно того, как грамотно сменить управляющую компанию, либо перейти на непосредственную форму управления собственниками помещений многоквартирным домом, либо создать для этой цели ТСЖ. В этой статье поговорим о том, как поменять управляющую организацию правильно.

Что нужно, чтобы сменить управляющую компанию

Нередки случаи, когда собственники квартир считают, что управляющая компания предоставляет им услуги низкого качества либо в неполном объеме. В подобной ситуации жильцы многоквартирного дома вправе предъявить требование о перезаключении договора управления с целью его изменения и дополнения. Какие разделы документа чаще всего нуждаются в правках? Прежде всего это перечень работ и услуг управляющей компании по содержанию дома, который не соответствует требованиям Госстроя. Кроме того, нередко договор необходимо дополнить информацией о том, как осуществляется контроль выполнения управляющей организацией ее обязательств, что входит в состав общего имущества, а также в каком порядке изменяется размера платы за услуги УК.

Для того чтобы перезаключить договор управления, необходимо:

потребовать в управляющей компании договор управления для изучения;
сравнить содержание договора с нормами, которые содержит Жилищный кодекс РФ (ч. 3 ст. 162);
описать разногласия в протоколе и предъявить его УК;
если есть такая необходимость - сформировать рабочую группу с участием управляющей организации для составления согласованного текста договора;
рассмотреть вопрос о принятии согласованного договора управления на общем собрании жильцов;
потребовать от УК копии согласованного договора;
предоставить согласованный текст договора собственникам квартир для изучения и подписания;
утвердить основные положения договора на общем собрании жильцов;
если управляющая компания отказывается провести согласование договора с собственниками квартир, они могут принять решение сменить управляющую компанию и начинают соответствующую процедуру.

Почему собственники решают сменить управляющую компанию в многоквартирном доме

Обязанности управляющей компании должны быть четко обозначены в договоре, который заключают с ней жильцы многоквартирного дома. Основанием для замены УК в большинстве случаев становится невыполнение ею свих обязанностей либо выполнение их не на должном уровне. Решение сменить управляющую организацию собственники квартир часто принимают из-за недоступности и непрозрачности информации о деятельности компании (закон обязывает УК раскрывать перед жильцами сведения о своей работе).

Итак, к наиболее распространенным причинам, побуждающим сменить управляющую компанию, относятся следующие.

Низкое качество предоставляемых услуг :

несоблюдение теплового режима в холодное время года;
нерегулярное водоснабжение, отсутствие горячей воды;
вывоз мусора с задержками и пр.

Содержание общего имущества в неудовлетворительном состоянии :

устранение поломок общедомового имущества и оборудования несвоевременно (существуют строгие временные лимиты выполнения данных работ);
отсутствие либо некачественное проведение ремонта, уборки территории и других работ.

Сокрытие данных о собственной работе.
Несвоевременное реагирование на жалобы собственников квартир, невыполнение своих обязательств.

Если факты бездействия управляющей компании налицо, собственникам квартир следует подавать жалобы. Каждый случай невыполнения УК своих обязанностей необходимо оформлять документально с составлением актов, которые в дальнейшем послужат основанием сменить управляющую компанию.

Если УК не реагирует на жалобы и продолжает игнорировать свои прямые обязанности, сотрудничество с нею необходимо заканчивать. Закон предусматривает право собственников сменить управляющую компанию по окончании срока договора. Расторгать его в течение первого года работы УК запрещено.

Мнение эксперта

Деятельность хорошей управляющей компании должна быть прозрачной для собственников квартир

Ю.М. Федоров ,

эксперт журнала «Управление многоквартирным домом»

Профилактика появления задолженностей среди жильцов многоквартирного дома является более эффективной тактикой, нежели ее взыскание. Чем качественнее УК исполняет свои обязательства, тем выше объем собранных платежей, тем большим доверием компания пользуется среди собственников квартир. Составляя стратегию своей работы, управляющая организация должна тщательно проанализировать нужды и пожелания жильцов МКД.

Возможно ли сменить управляющую компанию в новостройке

После сдачи дома в эксплуатацию его начинает обслуживать соответствующая организация - управляющая компания. В большинстве случаев застройщик, заботясь о собственной выгоде, предлагает и всячески рекламирует услуги дочерней организации. Кроме того, компания, построившая МКД, может привлечь к сотрудничеству ту УК, которая задействована в обслуживании домов в данном районе.

Чем выгодно привлечение к работе дочерней управляющей компании застройщика?

Коммунальные услуги предоставляются сразу после того, как собственники получили ключи от квартир.
С высокой долей вероятности застройщик будет контролировать работы по содержанию дома в хорошем техническом состоянии, ведь это непосредственно повлияет на его репутацию.
Дочерняя управляющая компания компетентна в решении любых инженерных вопросов.

Сотрудничество с дочерней управляющей компанией застройщика имеет и свои недостатки, среди которых следующие:

финансовые потоки будут проходить не только через УК, но и через застройщика;
управляющая организация сможет искусственно завышать размер коммунальных платежей;
используя «карманную» организацию, УК получит возможность игнорировать претензии жильцов;
компания сможет распоряжаться придомовой территорией так, как посчитает необходимым строительная фирма.

При составлении договора с управляющей компанией жильцы имеют право обозначить в нем список тех работ и услуг, которые они ожидают получить с ее стороны. Однако данная возможность является недоступной при работе с дочерней управляющей организацией застройщика.

Чтобы ни одна из вышеописанных ситуаций не случилась, при заселении в новостройки многие владельцы квартир принимают решение сменить управляющую компанию и отдают предпочтение независимым организациям. Право это сделать у них появляется только после того, как не менее 50% жильцов заселятся в свои квартиры. При таком показателе собственники получат право формировать различные товарищества, которые на собраниях и решают вопросы о том, как сменить управляющую компанию.

2 способа сменить управляющую компанию в доме

Способ 1. Когда срок действия договора истек

Момент, когда срок действия договора подходит к концу, является оптимальным для того, чтобы сменить управляющую компанию.

Если ни одна из сторон не заявила о желании расторгнуть соглашение, оно продлевается автоматически. Чтобы уточнить срок действия договора, необходимо обратиться непосредственно в органы администрации либо к руководству.

Способ 2. Когда договор продолжает действовать

Значительно сложнее сменить управляющую организацию, если строк действия договора еще не закончился. Если владельцы квартир МКД уже определились с выбором новой УК, расторжением прежнего договора займется именно она. Однако в том случае, если ТСЖ пока не выбрана, за дело придется браться самим собственникам.

Согласно ст. 450 Гражданского кодекса России прервать действие договора до истечения срока возможно несколькими способами.

По соглашению сторон.

Применяется в том случае, если владельцы всех квартир согласны сменить управляющую организацию. Сначала необходимо составить и подписать с действующей компанией соглашение, которое раскрывает алгоритм передачи преемникам всей документации относительно МКД, средств на расчеты с поставщиками услуг, неизрасходованных материалов, средств на ремонт и т.д. После того как прием осуществлен, нужно заключить договор с новой управляющей организацией.

Согласно действующему договору.

Некоторые договоры на обслуживание МКД содержат информацию о правилах их расторжения. Обычно, если собственники за месяц поставили УК в известность о намерении прекратить сотрудничество, компания автоматически освобождается от своих обязанностей.

В соответствии со ст. 45 Гражданского кодекса РФ.

Данная статья служит основанием для расторжения договора в случае непредвиденного развития событий. Если одна из сторон не признает наличие этого, расторгнуть договор можно, обратившись в суд.

По другим законам.

Жилищный кодекс РФ (ст. 161) закрепляет право владельцев квартир сменить управляющую организацию. Сделать это можно путем создания ТСЖ, которое откажется от услуг УК и займется управлением МКД.

Однако при таком ходе событий алгоритм расторжения договора законодательно не регламентирован. Если данные правила не прописаны и в договоре на обслуживание, его прекращение необходимо проводить на общем собрании в порядке, описанном ранее.

В судебном порядке.

При значительных нарушениях условий соглашения со стороны УК владельцы квартир вправе подать в суд иск о расторжении договора об обслуживании. Статья 450 Гражданского кодекса раскрывает понятие существенных нарушений , которые заключаются в:

несоблюдении температурного режима в квартирах;
наличии неработающих лифтов;
нерегулярном водо- и электроснабжении;
изношенности крыши и пр.

УК нарушает условия договора на обслуживание не только тогда, когда она бездействует при наличии нарушений, но и в случае несоблюдения ею сроков. Рассмотрев предоставленные доказательства, которыми служат жалобы и акты жильцов в саму управляющую организацию либо в контролирующие инстанции, суд расторгает соглашение.

Договор с УК подписывают собственники всех квартир, поэтому решение об обращении в суд должно быть принято общим собранием жильцов. В ходе обсуждения формируется уполномоченная группа, каждый из участников которой получает доверенности от владельцев всех квартир. Закон не предусматривает для собственников возможности обращения в суд от своего имени.

Долгое время российские суды не признавали права общих собраний жильцов принимать решение сменить управляющую компанию при отсутствии доказательств существенного нарушения ею условий договора. Но, опираясь на Постановление Президиума ВАС РФ от 22.11.2011 г. № 7677/11 по делу № А65-11798/2010-СГ3-14), суды изменили свою позицию в течение нескольких последних лет.

Сегодня договоры управления МКД имеют смешанную структуру, включая элементы договора возмездного оказания услуг и подряда с преобладанием первого. Данный факт означает, что односторонний порядок расторжения соглашения в любое время может быть применен собственниками не только тогда, когда УК не исполняет его условия. Основаниями для прекращения действия договора могут стать выбор жильцами на общем собрании другого способа управления домом либо решение сменить организацию.

Иными словами, избрав однажды определенную УК и способ управления МКД, собственники квартир не лишаются возможности сменить их, и для этого совершенно не обязательно документально подтверждать факты нарушений со стороны управленцев. Кстати, УК также может отказаться от своих полномочий в отношении того или иного дома в одностороннем порядке.

Сменить управляющую компанию ЖКХ и подобрать новую УК

При выборе новой управляющей компании инициативной группе жильцов следует предусмотреть следующие факторы:

наличие лицензии (ФЗ № 255 от 21.07.2014 г. гласит, что управляющая организация может осуществлять деятельность только при наличии государственной лицензии);
характер отношений с администрацией и опыт работы;
уровень организационной работы;
объемы фондов, учредители;
какое количество домов находится в ведении данной организации;
в каком состоянии содержатся материальная база и документация компании;
насколько деятельность организации открыта и прозрачна;
стремится ли УК применять индивидуальный подход при работе с владельцами жилья;
насколько оперативно компания реагирует на заявки собственников квартир;
квалификация и опыт сотрудников;
соотношение числа технических работников и руководителей;
алгоритм работы с поставщиками коммунальных услуг, тарифная политика.

Государственные реестры субъектов РФ содержат информацию обо всех управляющих компаниях, у которых есть лицензия. Данные сведения являются открытыми, вы можете найти их на официальных сайтах органов Жилищного надзора государственной исполнительной власти.

Если владельцы квартир не смогли самостоятельно выбрать управляющую организацию, органами местного самоуправления проводится открытый конкурс для определения компании, которая займется управлением МКД. Закон гласит, что конкурс должен быть объявлен в течение 3 дней после общего собрания, в ходе которого жильцы объявили о решении сменить управляющую компанию, и проведен через 30 дней после его объявления.

Порядок проведения процедуры смены

Этап 1. Формирование инициативной группы

В состав инициативной группы собственников, организацией которой при смене УК занимается совет многоквартирного дома, могут входить члены правления ТСЖ или любые другие владельцы квартир данного МКД. Она имеет законный доступ к любым документам, относящимся к дому, в том числе к договору о сотрудничестве с управляющей организацией.

Этап 2. Сбор необходимых документов

Инициативная группа собственников приступает к сбору документов для того, чтобы обосновать необходимость сменить управляющую компанию. Закон обязывает управленцев по запросу владельцев квартир в МКД предоставить для ознакомления все нужные бумаги. В случае отказа собственникам следует потребовать официальный письменный ответ.

УК должна предоставить:

акты выполненных работ и оказанных услуг (за последний год);
акты осмотра инженерных сетей дома (за последние 2 года);
договор обслуживания или управления.

В случае отсутствия документов ЖК РФ обязывает управляющую организацию за свой счет оформить недостающие акты.

После изучения документации и оформления списка претензий инициативной группой собственников проводится общее собрание жильцов. Чтобы обеспечить кворум, извещения о данном мероприятии рассылают по адресам не позже чем за 10 дней до даты проведения. Инициативная группа владельцев готовит заказные письма с оповещением, вручает каждому хозяину под роспись. Собрание признается недействительным в том случае, если даже один собственник не получил официального предупреждения.

Кроме того, для информирования каждого жильца следует разместить объявление , содержащее следующую информацию:

в какой форме проводится собрание – очной или заочной (голосование);
ФИО и паспортные данные каждого инициатора данного собрания;
время, место проведения, дату мероприятия;
место проведения, дату начала и окончания приема бюллетеней - при заочном голосовании;
повестку дня мероприятия. Законом запрещено на общем собрании изменять список вопросов, а также рассматривать аспекты, которые не были включены в план собрания;
в случае заочного голосования следует вложить в сообщения бюллетени для голосования, в которых указываются ФИО председателя, членов счетной комиссии, а также секретаря;
каким из способов владельцы квартир были оповещены о месте и времени проведения мероприятия.

Этап 3. Созыв собрания

Чтобы сменить управляющую компанию, необходимо расторгнуть с нею договор об обслуживании. Данное решение может быть принято исключительно общим собранием собственников квартир МКД. Интересы нанимателей жилья в данном случае представляют члены муниципалитета. В протоколе общего собрания нужно указать факты нарушений УК условий договора, а также обосновать все претензии в отношении управленцев.

Решения общего собрания собственников имеют силу, если в мероприятии участвовали хозяева квартир в данном МКД либо их представители, которые обладают более чем 50% голосов от их общего количества. Решение по вопросу о смене УК принимает простое большинство владельцев, которые были на голосовании (в том случае, если «за» выскажется более половины присутствующих). Иными словами, если на собрании находились более половины жильцов и более 50% из них высказались за то, чтобы сменить управляющую компанию, остальные должны подчиниться. При этом количество голосов того или иного собственника зависит не от численности людей, а от того, сколько квадратных метров квартиры и общей площади дома принадлежит данному жильцу.

Вопрос выбора новой УК является обязательным пунктом повестки дня собрания.

Этап 4. Выбор новых управленцев

Перед проведением общего собрания собственников инициативная группа готовит список возможных кандидатов, а также обращается к ним с просьбой представить предложения относительно:

формы договора обслуживания;
ремонта МКД;
перечня услуг по содержанию дома;
тарифной политики и пр.

К дате проведения общего собрания собственников МКД необходимо подготовить договор с компанией. Список работ и услуг по содержанию и ремонту дома, которые должны обеспечивать его безопасность и пригодность проживания людей, имеют право определять сами владельцы квартир. Для того чтобы правильно составить минимальный перечень, целесообразно обратиться к услугам специалиста. Жилищный кодекс РФ (ст. 162) определяет список пунктов, которые должны быть обязательно включены в договор:

состав общего имущества МКД, которое будет входить в сферу ответственности управленцев дома. К примеру, на общем собрании собственники квартир могут принять решение передать строительные конструкции и инженерное оборудование на содержание УК. При этом включать в управляемое имущество придомовую территорию вовсе не обязательно, жильцы могут нанять дворника либо ухаживать за ней самостоятельно;
список работ и услуг по содержанию и ремонту общедомового имущества, а также коммунальных услуг; порядок внесения изменений в данные перечни;
алгоритм вычисления размера взносов за коммунальные услуги, а также за содержание и ремонт МКД; указание способов внесения платежей.
Внимание! Тарифы на оплату коммунальных благ утверждаются региональными и местными властями, а перечень жилищных услуг и их стоимость – самостоятельно владельцами квартир;
ход осуществления контроля за деятельностью УК. Закон защищает права жильцов и обязывает управляющую компанию ежегодно предоставлять собственникам квартир отчет о работе по выполнению договора.

Этап 5. Оформление протокола собрания

В Жилищном кодексе РФ не содержится четких требований к оформлению протокола собрания жильцов МКД. Он должен быть составлен в письменном виде и подписан членами счетной комиссии, председателем и секретарем. В ходе общего мероприятия должны рассматриваться только вопросы, содержащиеся в повестке дня. Иными словами, решение о выборе новых управленцев может быть признано недействительным, если оно было принято, однако не было внесено в план проведения собрания.

При оформлении протокола непременно должны учитываться следующие аспекты:

уведомление заинтересованных сторон и владельцев всех квартир о проведении собрания собственников МКД;
ход голосования;
повестка дня;
процедура информирования УК о том, какие решения были приняты на собрании и когда полномочия управленцев прекращаются (ст. 45 ЖК РФ);
процедура информирования жильцов и заинтересованных сторон, в том числе тех, кто не принимал участия в собрании.

Этап 6. Оповещение прежней и вновь избранной УК

После общего собрания жильцы МКД должны сообщить новой организации о своем желании находиться под ее управлением, а также старой – о намерении покинуть ее. Для этого собственники вручают протокол собрания обеим компаниям.

После того как общее собрание жильцов приняло решение сменить управляющую компанию, у управленцев есть 30 дней, чтобы осуществить передачу новой УК всей технической документации о данном МКД.

В некоторых случаях собственник помещения в МКД может обжаловать в суде решения, которые были приняты общим собранием жильцов, не позднее 6 месяцев после их утверждения. В каких ситуациях это возможно?

если собственник присутствовал на собрании и участвовал в голосовании, однако был в меньшинстве, а его законные права и интересы были ущемлены;
когда по тем или иным причинам владелец помещения отсутствовал на собрании и не согласен с теми решениями, которые были приняты, считая, что они нарушают его права и интересы.

Иск может быть не принят судом, если:

нарушения не существенны;
решение, которое один из собственников желает обжаловать, не принесло ему убытков;
голос данного жильца не способен изменить исхода голосования.

Жилищный кодекс РФ (ч. 6 ст. 20) гласит, что органы муниципального жилищного контроля и государственного жилищного надзора могут обратиться в суд с целью:

признать договор управления МКД недействительным;
ликвидировать товарищество;
признать решения, принятые общим собранием собственников квартир, не имеющими силы.

Обращение в суд в данном случае возможно в следующих ситуациях:

при выявлении нарушений процедур формирования товарищества собственников, выбора УК, подготовки и подписания договора управления МКД;
когда предписания об устранении несоответствия устава товарищества и внесенных в него изменений обязательным требованиям не были исполнены в установленные сроки.

Передача документации от одной управляющей компании к другой

Итак, за 30 дней до того, как договор управления МКД прекратит свое действие, управляющая компания должна осуществить передачу сведений, связанных с управлением данным домом, своим преемникам. Однако в действительности заинтересованным лицам часто приходится подавать иск в суд, ведь случаи, когда управленцы не желают передавать техническую документацию или попросту не располагают ею, достаточно распространены.

Руководствуясь Постановлением Президиума ВАС РФ от 30 марта 2010 г. № 17074/09 по делу № А40-73182/08-19-483, в большинстве случаев суды выносят следующие решения по подобным искам:

предоставить новой управляющей организации документацию на дом, если управляющая компания, которую решено сменить, располагает ею;
восстановить утраченные документы при их отсутствии и передать новым управленцам.

Кроме того, существует правило о замене исполнения, согласно которому «новая» УК может восстановить утраченные документы собственными силами, взыскав понесенные расходы с компании-предшественницы. Правильно оформленные и подписанные сторонами акты приема-передачи МКД на управление послужат доказательством того, что прежняя управляющая организация не располагает всей необходимой документацией.

Управляющая компания может воспользоваться фактом истечения общего срока исковой давности в том случае, если ее преемники потребовали передать документацию по истечении трех лет с момента окончания действия договора управления. Однако данное правило не действует при передаче карточек регистрационного учета граждан. Согласно Постановлению Президиума ВАС РФ от 6 сентября 2011 г. № 1089/11 по делу № А60-5559/2010-С3 данные документы оформляются во время регистрации граждан в жилые помещения муниципального, государственного и частного жилищного фонда и имеют публичный характер.

Процедура исполнения постановления суда о восстановлении и передаче утраченной технической документации избранной УК является достаточно сложной. В данном случае юристы рекомендуют истцам ходатайствовать об установлении судом астрента в качестве ответственности прежней управляющей организации за неисполнение решения суда. Пункт 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 4 апреля 2014 г. № 22 гласит, что астрент представляет собой денежную сумму, которую ответчик должен уплатить в пользу истца в случае неисполнения решения суда в добровольном порядке до установленной даты.

На практике весьма распространены случаи, когда управляющие компании отказываются передавать дела вновь избранной организации, не признавая таким способом решения общего собрания жильцов. Поэтому собственники помещений в МКД, желающие сменить УК, должны с максимальной ответственностью отнестись к данному вопросу. Необходимо фиксировать каждое нарушение прав жильцов в письменной форме. Пакет документов, который потребуется для отстранения организации от управления домом, должен содержать:

копии жалоб владельцев квартир в органы государственного контроля либо непосредственно в управляющую организацию;
акты о несоответствии нормативам;
копии постановлений о привлечении УК к ответственности за ненадлежащее исполнение или неисполнение ею своих обязанностей.

Вновь избранная управляющая организация имеет право жаловаться в жилищную инспекцию и прокуратуру, а также обратиться с заявлением в арбитражный суд, если прежняя УК не признает результатов общего собрания жильцов МКД.

Если сменить управляющую компанию силами жильцов МКД не представляется возможным, собственники квартир могут подать жалобу в департамент городского хозяйства. Согласно ст. 165 Жилищного кодекса РФ данная организация проверит деятельность УК, и, если факты нарушений подтвердятся, инициирует проведение общего собрания собственников квартир данного дома.

Если вы хотите сменить управляющую компанию в максимально сжатые сроки и с минимальными затратами времени, обратитесь к услугам посреднических фирм, которые помогают жильцам МКД бороться с недобросовестными УК. Стоимость их услуг может варьировать от 30 до 100 тыс. рублей.

Три правила заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями при приеме/передаче МКД

Мнение эксперта

О передаче документов регистрации граждан

Д.А. Нестеренко ,

эксперт справочной системы «Управление многоквартирным домом», юрист

Если прежняя управляющая компания во время своей работы принимала и передавала документы по учету регистрации граждан в соответствующие инстанции, ее обязанностью является передача данных бумаг организации-преемнице. Получив отказ, вновь выбранная УК имеет право:

подать иск в арбитражный суд с требованием о передаче прежней УК документов регистрационного учета граждан. Практика показывает, что в большинстве случаев суды удовлетворяют подобные исковые требования. Подтверждением этому служат, к примеру, апелляционное определение Мурманского областного суда от 7 августа 2013 г. № 33-2614-2013, а также постановления ФАС Московского округа от 21 сентября 2011 г. по делу № А40-73182/08-19-483 и от 17 сентября 2013 г. по делу № А41-53549/12;
заявить в органы ГЖН о нарушении компанией-предшественницей Правил содержания в части передачи технической документации, привлечении ее к административной ответственности в соответствии с требованиями КоАП РФ (ст. 7.23.2).

Как вернуть деньги после смены управляющей компании

Если владельцы квартир исправно оплачивали все счета, однако из-за некачественного обслуживания приняли решение сменить управляющую компанию, то они имеют право вернуть на баланс МКД те средства, которые остались на счетах управленцев. Что для этого нужно предпринять? В первую очередь необходимо подать запрос в УК о предоставлении отчета о финансово-хозяйственной деятельности, который состоит из:

списка выполненных работ с указанием их стоимости;
договоров с подрядчиками;
сметной документации;
актов выполненных работ и пр.

Изучение отчета даст владельцам квартир МКД представление о том, какие работы были проведены и кем, сколько средств было потрачено, а главное – какая сумма осталась на счетах УК. Обязанностью управляющей организации является перечисление этой суммы на счет компании-преемницы либо ТСЖ (в случае изменения формы управления). В данной ситуации события могут развиваться по следующим сценариям.

1. Сменить управляющую компанию удается без лишних проблем. Сотрудники оформляют акт приема-передачи МКД, предоставляют отчет, который не вызывает вопросов у владельцев квартир, и перечисляют неиспользованные средства на счет новой УК (ТСЖ).

2. Процедура смены управленцев сопровождается трудностями. Часто УК настаивают на дальнейшем обслуживании дома либо стремятся освоить оставшиеся средства на бумаге, из-за чего в отчетах появляется информация о невыполненных услугах или работах.

Если есть подозрение, что собственников квартир в МКД обсчитали, то юристы новой управляющей организации или председатель ТСЖ могут заказать проведение строительно-технической экспертизы. После предоставления ее результатов на рассмотрение суда можно требовать от прежней УК возмещения:

неиспользованных средств;
затрат на услуги юриста, если они потребовались;
расходов на проведение строительно-технической экспертизы.

3. В некоторых случаях владельцы квартир в МКД обнаруживают минусовый остаток на счету их дома. В этом случае прежняя УК предъявляет жильцам долг, размер которого может достигать сотен тысяч рублей.

По каким причинам может возникнуть данная ситуация?

Жильцы МКД в ходе голосования приняли решение о проведении ремонта «в счет будущих платежей». В этом случае у управляющей компании появляется возможность загнать владельцев квартир в долговую яму. Прежде чем сменить управляющую компанию либо создать ТСЖ, собственникам предстоит рассчитаться с управленцами за предоставленные услуги и выполненные работы.
Управляющая организация провела ремонт без предварительного вынесения этого вопроса на голосование жильцов. Однако согласно требованиям Жилищного кодекса РФ расходы по текущему ремонту должны быть утверждены владельцами квартир на общем собрании. Если ремонт не был аварийным, закон не обязывает собственников оплачивать его.

По какому бы сценарию ни развивались события, важно помнить, что каждый рубль, перечисленный в УК, должен быть использован строго по назначению.

Мнение эксперта

Махинации УК - дело обычное

Вячеслав Величко ,

директор консалтинговой компании в сфере ЖКХ ООО «ЖКС-ПРИМОРЬЕ»

В сфере ЖКХ существует множество схем для махинаций, о которых прекрасно осведомлены опытные управленцы. Обывателю крайне сложно самостоятельно разобраться в сметах и отчетах, однако, если принялись за дело, первым делом изучите определенные аспекты.

Работы по проведению ремонта

Часто в отчетах управляющих компаний стоимость проведенных работ реально завышена. Каким образом? К примеру, в соответствии с документами в подвале заменили 5 метров трубы, а фактически - всего 2 метра. Либо трубы и вовсе никто не менял. В данном случае управленцы надеются на то, что ни один из владельцев квартир не станет бегать с рулеткой в руках по подвалам. Чтобы разрешить данную ситуацию, необходимо осуществить тщательный первичный осмотр МКД. Здесь жильцам предстоит взять в руки акты и сверить все: были ли заменены трубы, какое количество новых пластиковых окон появилось в подъезде и т.д. Если в ходе проверки выяснится, что по отчетам работы были проведены, но на самом деле - нет, то собственникам квартир следует составить встречный акт и обратиться в управляющую компанию с претензией о возврате денежных средств.

«Раздутые» сметы

Нередко случается и так, что работы были выполнены, однако в отчетах отражены по неоправданно высокой стоимости. Какие расходы чаще всего завышаются в сметах? Прежде всего это траты на ГСМ, а также цена стройматериалов. Кроме того, в стоимость может быть включен и НДС, даже если компания работает по упрощенной системе налогообложения.

Невыполненные услуги

Как поступить, если в отчете управляющей организации указана зарплата уборщицы, однако в вашем доме ее никто никогда не видел? Иными словами, УК регулярно взимала с жильцов оплату за работы, но услуга при этом не предоставлялась. Чтобы доказать факт нарушения собственных прав и потребовать перерасчет, собственники должны располагать письменными жалобами в УК, а также актами о том, что уборка в подъезде не производилась.

Смена управляющей организации - процедура обыденная и несложная. Но как уведомить действующую управляющую организацию о переменах? Кто должен это сделать и как скоро после проведения ОСС?

Смена управляющей организации

Часто управляющие организации узнают о прекращении своих полномочий, когда получают повестку в суд. Но как они могли вовремя передать новой УО техническую документацию и другие документы, связанные с управлением МКД, если их вовремя не предупредили?

А между тем Минстрой РФ напоминает, что, согласно ЖК РФ, копия решения о смене управляющей организации должна направляться в действующую УО.

Орган управления МКД - общее собрание собственников помещений в МКД (ст. 44 ЖК РФ). И в его полномочиях - выбирать и менять способ управления МКД . Способ управления МКД, согласно ч. 3 ст. 161 ЖК РФ , выбирается на ОСС и может быть изменён в любое время также на основании решения ОСС.

Выбранная управляющая организация приступает к управлению МКД с даты, установленной договором управления. Если такая дата в договоре не прописана - не позднее тридцати дней с даты подписания договора управления. Эти правила установлены ч. 4 ст. 198 и ч. 7 ст. 162 ЖК РФ .

Уведомление управляющей организации

У инициатора ОСС есть обязанность, указанная в ч. 1 ст. 46 ЖК РФ , - передавать копии решений и протокола ОСС в управляющую организацию, правление ТСЖ, ЖК и ЖСК. И сделать это необходимо не позднее чем через десять дней после проведения ОСС в МКД.

Полный перечень технической документации на МКД , которую предыдущая управляющая организация должна передать новой, представлен в постановлении Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 .

В этих документах вы найдёте данные о составе и состоянии ОИ в МКД:

технический паспорт дома;
документы на приборы учёта;
документы о приёмке результатов работ, сметы, описи работ;
акты осмотра, проверки состояния;
акты проверок и выданные паспорта готовности к отопительному периоду;
инструкция по эксплуатации МКД;
кадастровый план земельного участка;
выписка из Росреестра;
градостроительный план земельного участка;
документы о действии сервитута или иного обременения;
проектная документация;
списки собственников, нанимателей и арендаторов;
договоры об использовании общего имущества МКД;
решения и протоколы общих собраний собственников.

Каждый дом должен обслуживаться конкретной управляющей компанией. Назначается она обычно непосредственными жильцами строения. Но нередко возникает необходимость в смене управляющей компании. Процесс может выполняться по разным причинам, причем наиболее часто в нем заинтересованы жильцы (в том случае, когда организация не справляется со своими обязанностями или взимает слишком высокую плату за свою работу).

Когда возможно?

Оснований для смены управляющей компании в может быть много. Обязанности, имеющиеся у конкретной УК, прописаны в договоре, заключенном с членами ТСЖ. Если фирма по разным причинам не выполняет необходимые действия или оказывает некачественные услуги, то такие действия являются основанием для выбора другой организации. Поэтому наиболее часто смена управляющей компании осуществляется по следующим причинам:

фирма не справляется со своими обязанностями;
оказываемые услуги отличаются низким качеством;
не предоставляется жильцам дома информация о работе предприятия, что является нарушением ЖК, так как каждая УК обязана раскрывать перед собственниками сведения о своем функционировании;
поломки в доме не устраняются в установленные сроки;
не производится уборка подъездов и прилегающей территории;
отсутствие или несвоевременная реакция на разные заявки, оставляемые жильцами.

Владельцы квартир в доме могут оставлять жалобы на работу организации в разные государственные учреждения, например, в прокуратуру. При каждой поломке требуется составлять акты, в которых указывается дата обнаружения нарушения. Это позволит определить, как оперативно работники УК реагируют на разные аварии.

Если даже после многочисленных жалоб и нарушений УК отказывается добросовестно справляться со своими обязанностями, то жильцы могут принять решение о смене организации. Выполнить процесс можно до окончания срока действия подписанного договора.

С какими можно столкнуться трудностями?

Если жильцы строения принимают решение о смене управляющей компании, то они должны учитывать некоторые моменты:

невозможно выполнить процесс в первый год сотрудничества;
текущая УК будет создавать разные препятствия для жильцов после получения извещения от них, причем нередко граждане даже сталкиваются с угрозами или шантажом;
часто компания после получения информации о намерении жильцов выбрать новую УК начинает хорошо справляться со своими обязанностями, убирать подъезды, благоустраивать прилегающую территорию и выполнять другие действия, что приводит к появлению сомнений у граждан.

Не следует обольщаться, если фирма в определенный момент времени действительно начнет лучше справляться со своими обязанностями, так как обычно такие действия являются лишь видимостью работы, поэтому в будущем жильцам вновь придется столкнуться с халатностью и бездействием фирмы.

Кто является инициатором?

Обычно инициаторами смены управляющей компании выступают непосредственные жильцы дома. Они желают выбрать компанию, которая на самом деле будет хорошо справляться с имеющимися обязанностями за установленную плату.

Для выполнения процесса создается жильцами инициативная группа, которая далее выполняет все действия от имени ТСЖ. Включаются в эту группу любые члены товарищества, но обычно они представлены членами правления. Люди, входящие в группу, занимаются анализом деятельности компании.

Какими способами расторгается договор?

Способ расторжения отношений зависит от времени выполнения данного процесса:

если подходит срок действия договора, то он просто не продлевает, для чего передается в УК соответствующее заявление от жильцов дома;
досрочно расторгается контракт при наличии веских оснований.

Во втором случае можно столкнуться с серьезными сложностями, так как работники УК могут не согласиться на досудебный способ, поэтому придется решать проблему через суд.

Истечение срока действия договора

Наиболее удобным способом расторжения договора считается окончание срока его действия. В этот момент можно заключить контракт с новой управляющей компании.

Для совершения данного процесса передается за месяц до окончания срока уведомление о смене управляющей компании представителю организации. Если же никакие действия не будут выполнены, то осуществляется автоматическая пролонгация.

Расторжение договора в течение срока его действия

Если еще не закончился срок действия договора, то расторгнуть его досрочно будет достаточно сложно. Порядок смены управляющей компании учитывает следующие нюансы:

первоначально выбирается новая УК;
именно данная компания начинает процесс расторжения текущего договора;
если же невозможно определиться с выбором, то расторгается контракт путем составления соглашения сторон или на основании пунктов соглашения, а также может подаваться иск в суд или изменяться обстоятельства обеих сторон.

Каждый процесс обладает своими нюансами.

Составление соглашения сторон

Наиболее оптимальным способом считается составление соглашения между двумя сторонами. Для этого выполняются следующие действия:

первоначально собирается собрание собственников, где принимается решение о смене управляющей компании;
составляется протокол собрания;
направляется в УК данный документ с заявлением о расторжении договора и просьбой составить соглашение сторон;
если работники УК положительно реагируют на полученные документ, то формируется соглашение, в котором оговариваются условия передачи документов на дом новым управленцам;
оговаривается порядок перечисления оставшихся средств за ремонт и расчеты с поставщиками разных ресурсов.

Все полученные документы и деньги передаются новой УК.

На основании пункта договора

В каждом договоре, составленном с УК, имеются специальные пункты, предназначенные для условий и правил расторжения соглашения.

Наиболее часто имеется пункт, в котором имеется возможность у жильцов расторгнуть договор, если у них имеются доказательства, что не справляется компания со своими обязанностями по контракту. В этом случае составляется правильно уведомление о расторжении договора, которое направляется в УК с другими документами. При смене управляющей компании требуется подготовить бумаги, подтверждающие отсутствие ремонта или оказание некачественных услуг.

При таком способе автоматически фирма освобождается от своих обязанностей.

Изменение обстоятельств сторон

В ст. 451 ГК указывается, что если у какой-либо стороны изменились существенные обстоятельств, то это может стать основанием для досрочного расторжения договора.

Если одна сторона отказывается от прекращения сотрудничества, то вопрос решается далее через суд.

Обращение в суд

Этот способ считается наиболее сложным и длительным, а также дорогостоящим. Обращаться в суд целесообразно, если у жильцов действительно имеются доказательства того, что УК нарушает существенные условия соглашения.

На основании имеющихся доказательств судья принимает объективное решение. Наиболее часто в иске граждане ссылаются на несоблюдение температурного режима в жилых помещениях, на перебои в поставке электричества или воды, а также на неработающий лифт. Основанием для расторжения контракта является не только бездействие организации, но и несоблюдение сроков.

Правила и этапы проведения процесса

Если планируется в доме смена УК, то выполняются для этого следующие действия:

Инициативная группа собирает документы, выступающие основанием для смены УК. Для этого изучаются положения договора и подготавливаются ранее составленные акты.
Готовится извещение для каждого жильца о проведении общего собрания, причем для этого можно пользоваться образцом. Смена управляющей компании выполняется только после голосования. В извещении указывается место проведения собрания, дата события, повестка дня, информация об инициаторах, а также можно сразу прикладывать бюллетени для голосования при заочном проведении собрания.
Проведение собрания. На нем должно присутствовать не меньше половины собственников. Все сведения фиксируются в протоколе. Смена управляющей компании разрешена только при наличии многочисленных претензий к организации. Проводится обязательно голосование. Сразу может выбираться новая УК, с которой будет заключен договор.
Оформляется грамотно протокол собрания. В него включаются сведения о повестке дня, результатах голосования и процессе ознакомления всех собственников квартир в доме с решением.
Протокол вручается текущей УК и выбранной новой организации. Одновременно с этим документом передается фирме уведомление о расторжении контракта. В нем перечисляются причины для прекращения сотрудничества.

Если фирма соглашается мирным способом прекратить сотрудничество, то осуществляется ею в течение 30 дней передача документации при смене управляющей компании. Документы выдаются новой УК совместно с определенной суммой средств, предназначенной для ремонта дома и расчетов с ресурсоснабжающими организациями.

Как выбрать новую УК?

Чтобы сотрудничество с новой управляющей компанией было более комфортным для жильцов дома, важно грамотно подойти к процессу выбора данной организации. Поэтому учитываются следующие нюансы:

длительность функционирования компании;
сложившиеся взаимоотношения с администрацией региона;
организационная структура фирмы, для чего оцениваются учредители и штатные работники;
количество домов, управлением которых занимается организация;
состояние учредительной и бухгалтерской документации, которая должна располагаться в свободном доступе;
открытость и контактность фирмы;
состояние материальной базы, в которую входит разная техника и оборудование;
сроки, в течение которых выполняются необходимые работы на основании заявок жильцов;
квалификация наемных специалистов;
используемые тарифы.

Передача документации при смене управляющей компании происходит только после расторжения договора с предыдущей организацией. На основании этих документов новая фирма сможет разобраться в имеющихся особенностях дома, необходимых работах и в других нюансах.

Заключение

При необходимости жильцы любого дома могут расторгнуть контракт с имеющейся УК. Процесс может выполняться на основании соглашения сторон, путем уведомления о расторжении договора или через суд. Для этого требуется проводить собрание жильцов и выбирать заранее другую УК.

Наиболее часто фирмы отказываются от судебного разбирательства, так как у жильцов имеются доказательства халатного отношения. Поэтому УК досрочно расторгают соглашения без сложностей и разногласий.

Смена управляющей организации

Уведомление управляющей организации

В этих документах вы найдёте данные о составе и состоянии ОИ в МКД:

технический паспорт дома;
документы на приборы учёта;
документы о приёмке результатов работ, сметы, описи работ;
акты осмотра, проверки состояния;
акты проверок и выданные паспорта готовности к отопительному периоду;
инструкция по эксплуатации МКД;
кадастровый план земельного участка;
выписка из Росреестра;
градостроительный план земельного участка;
документы о действии сервитута или иного обременения;
проектная документация;
списки собственников, нанимателей и арендаторов;
договоры об использовании общего имущества МКД;
решения и протоколы общих собраний собственников.